از سویی سازمان‌های وابسته به شهرداری‌ها در امر نوسازی بافت‌های فرسوده فعالند و از طرفی دیگر وزارت مسکن و شهرسازی مسئولیت سیاستگذاری این عرصه را به نمایندگی از دولت داراست. اما تاکنون موفقیت چشمگیری در این بخش به دست نیامده‌است. تلاش سازمان‌های نوسازی شهرداری در کشور در برخی موارد با پیشرفت‌هایی همراه بود و شرکت نوسازی وزارت مسکن نیز فعالیت‌‌های خوبی انجام داده‌است، اما بنابر آمار همچنان 10 درصد شهرهای کشور در زمره بافت‌های فرسوده هستند.
- در نگاه اول بافت فرسوده چیست؟
آنچه الان به‌عنوان یک تعریف جامع هست و رویکرد کالبدی دارد و بافت فرسوده را تقریبا دقیق تعریف می‌کند3 مشخصه دارد؛ به عبارتی از این منظر بافت فرسوده دارای 3 ویژگی است. ریزدانگی، نفوذناپذیری و ناپایداری3ویژگی مهم بافت فرسوده شهرهای ماست.
در واقع اگر این 3 مشخصه در یک بلوک شهری وجود داشته باشد، حتی در مقیاس
50 درصد، آن منطقه بافت فرسوده قلمداد می‌شود. در واقع بخشی از شهر که بیش از
50 درصد آن ناپایدار و عرض معابر آن کمتر از 6 متر و املاک آن عرصه‌ای کمتر از 200 متر داشته باشد، آن قسمت از شهر بافت فرسوده است. این تعریف شورای‌عالی معماری و شهرسازی از بافت فرسوده است.
در تهران با توجه به این ویژگی 3 هزار و 268 هکتار از مساحت این شهر را بافت فرسوده تشکیل می‌دهد؛ یعنی در حدود 5 درصد کل مساحت شهر.
این تعریف البته تعریفی علمی است، اما به لحاظ کارشناسی ما معتقدیم که بافت فرسوده علاوه بر این شاخص‌ها، به لحاظ اجتماعی ، فرهنگی و اقتصادی نیز دچار مشکل است. در واقع بافت فرسوده از چرخه اقتصادی شهر خارج شده است و اقدامات نوسازی در آن انجام نمی‌شود و در نتیجه سرمایه‌ها از آن خارج می‌شود.
- آیا به همین دلیل است که عموما بافت‌های فرسوده شهرها محلی برای حضور افراد
کم درآمد و محروم است؟
این یک واقعیت است که بافت فرسوده محلی برای اجتماع اقشار آسیب پذیر است، چرا که خروج از چرخه اقتصادی شهر، باعث ارزان‌تر شدن هزینه اسکان در بافت‌های فرسوده شده‌است. حتی در این بافت‌ها در طول سال‌های گذشته، مهاجرین اتباع بیگانه نیز حضور داشتند. از طرفی عمده بافت‌های فرسوده در بخش مرکزی شهرها قرار دارند، از این‌رو حضور این بافت‌ها، در مرکز نوعی از تکاپو انداختن مرکز شهرهاست.
توان اقتصادی مالکین بافت‌های فرسوده به‌دلیل خارج بودن از چرخه اقتصادی شهر، پایین است، بنابراین آنها نمی‌توانند برای نوسازی بافت‌ها اقدام کنند.
نکته‌ای که بسیار حائز اهمیت است، این است که بافت فرسوده را صرفا با عامل کالبدی نمی‌توان تعریف کرد. در کنار عوامل کالبدی که 3 شاخص گفته شده تعیین‌کننده هستند؛ شاخصهای دیگری نیز وجود دارند. موضوعات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی از جمله دیگر عوامل تعیین‌کننده بافت‌فرسوده‌اند.
عمده نگاه ما شناسایی ابعاد غیرکالبدی بافت‌های فرسوده در شهرهاست و از این منظر بافت فرسوده بسیار حائز اهمیت است.
- در شکل گیری بافت‌های فرسوده، مسلما زنجیره‌ای از عوامل دخیل هستند؛ اینکه توجه نکردن به آن تنها از سوی مالکان نبوده بلکه مدیریت و قوانین نیز در شکل‌گیری آن دخالت دارند صحیح است.
مسلما همین طور است. ما تنها به شاخصه‌های کالبدی و غیرکالبدی توجه نداریم بلکه تمامی ابعاد را در نظر می‌گیریم. از ابعاد مدیریتی در شکل‌گیری بافت‌های فرسوده گرفته تا ابعاد حقوقی، همه این ابعاد مد‌نظر ماست؛حتی ابعاد زیست محیطی هم مورد توجه بوده‌اند.به‌عنوان مثال، در بخش حقوقی که نتیجه بلافصل آن به شاخصهای کالبدی یعنی ریزدانگی تبدیل می‌شود. ریزدانگی حاصل قوانین و مقرراتی بوده که املاک هر فرد تا هر جا که ممکن است تقسیم شود؛ یعنی حدی برای آن وجود ندارد. قانون ارث هم که به این موضوع دامن می‌زند موجب ریزدانگی می‌شود. به عبارتی قوانین حدی برای ریزدانگی قائل نشده‌‌اند. مثلا بناهای کمتر از 200 متر را به رسمیت نمی‌شناسد یا مانع تقسیم آن به واحد‌های خرد شوند.
- برای این منظور در حال حاضر چه اقدامی باید انجام داد؟ آیا گام اول نوسازی بافت‌های فرسوده با توجه به تمامی عوامل ذکر شده است یا موضوع دیگری باید مورد توجه قرار گیرد؟
اعتقاد ما در تمامی موضوعات بر این است که پیشگیری بهتر از درمان است. به زعم آمار نزدیک 10 درصد کل شهرهای کشور دچارفرسودگی هستند. در واقع می‌توان گفت با توجه به این آمار 10 درصد جمعیت شهری درگیر این معضل هستند. در واقع منظر بافت فرسوده یک آسیب جدی است که باید هر چه سریع‌تر آن‌را نوسازی کرد. اما هنگامی که این بافت‌ها را با کمترین تغییر دوباره وارد چرخه زنده و پویای شهر کنیم این بافت‌ها فرصت‌های بی‌بدیلی فراروی شهرهای ما هستند. در بافت‌های فرسوده شهری می‌توان ظرفیت خوبی برای اسکان جمعیت ایجاد کرد. شاید این نکته بیش از هر چیز در تهران قابل طرح است. در واقع با توجه به این الگو می‌توان مزیت‌های نسبی خوبی در تهران ایجاد کرد.
- آیا این همان مفهوم بهره‌وری است؟
بله. منظور از ایجاد مزیت نسبی، ایجاد بهره‌وری است. توجه به شاخص ناخالص تراکم در کشور نشان می‌دهد که ما در استفاده از زمین‌های شهری اصراف کرده‌ایم؛ یعنی شهر بی‌دلیل گسترش یافته‌است. هر یک میلیون متر مکعب افزایش به مساحت، هزینه‌های شهری را افزایش می‌دهد و مدیریت شهری را فقیرتر می‌کند.
با استفاده از صرفه مقیاس می‌شود درآمد شهرداری را بالا برد تا خدمات بهتری ارائه کند. ما با رشد شهر، هزینه‌ها و معضلات زیست محیطی، اقتصادی و اجتماعی را افزایش می‌دهیم.به‌دلیل موقعیت بافت‌های فرسوده که در مرکز شهر قرار دارند و نزدیکی به خدمات شهری، نوسازی این بخش دارای ارزش بسیاری است.
به عبارتی می‌توان گفت که نوسازی بافت‌های فرسوده هزینه نگهداری شهر را کاهش می‌دهد و از این منظر از سرمایه انسانی حفاظت می‌کند. بنابراین من ترجیح می‌‌دهم نام این فرایند را صنعت نوسازی و بهسازی شهری بگذارم. هنگامی که ما می‌گوییم صنعت، شرایط تغییر می‌کند. نظریه‌های مختلفی در جهان وجود دارد که به ارزش بالای اقتصادی بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده اشاره دارد. اگر ابعاد مختلف سرمایه‌گذاری را مورد توجه قرار دهیم، رفتار دولت‌ها و شهرداری‌ها و حتی سرمایه‌گذاران نسبت به این موضوع تغییر می‌کند. در واقع تمامی سازمان‌ها باید خطر‌پذیری سرمایه‌گذاری‌ها را کاهش دهند.
- در کنار دولت و شهرداری‌ها، همواره نقش بخش خصوصی برای نوسازی بافت‌های فرسوده پررنگ می‌شود. آیا منابعی برای آن تعریف شده‌است و اساسا قابل جذب هستند؟
براساس استانداردهای شهرسازی، در هر هکتار باید 55 درصد از سطح را به امکانات و خدمات شهری اختصاص داد و 45 درصد باقی مانده را نیز جمعیت ساکن تشکیل دهند. اگر مجموع درآمد شهرداری‌های کل کشور را محاسبه کنیم، سالانه رقمی کمتر از
100 میلیارد تومان به دست می‌آید. به عبارتی دولت و شهرداری‌ها نمی‌توانند در فرایند نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده نقش تامه داشته باشند، چرا که توان این کار را ندارند. بنابراین باید مشارکت بخش غیردولتی را فعال کنیم. براساس شواهد می‌توان ادعا کرد که با حضور بخش دولتی صنعت نوسازی و بهسازی بافت فرسوده فعال می‌شود.
- آیا این نظر تنها از بعد اقتصادی است؟
بله، چرا که تبدیل و بهینه شدن از مولفه‌های هر صنعتی است. در سند راهبردی توسعه صنعت جمهوری اسلامی تعریف عام از صنعت وجود دارد که آن‌را محدود نمی‌کند. ما باید برای این صنعت نیز فضای جدیدی ایجاد کنیم. در نگاه علمی، اقتصاددانان به هر حوزه که این ویژگی‌ها را داشته باشد صنعت می‌گویند. بنابراین هر فعالیتی که شامل تبدیل و بهینه‌شدن است می‌تواند صنعت باشد. در دنیا نیز موارد مشابه زیادی وجود دارد.
نباید فراموش کنیم برای مشارکت در بافت‌های فرسوده عموما رغبت چندانی وجود ندارد. بنابراین باید به سرمایه‌گذار اطمینان داد که با سرمایه‌گذاری در این بخش به سودآوری می‌رسد.
باید گزارش توجیه مالی و فنی در اختیار او گذاشت. از سویی نباید فراموش کرد که میان هدف اقتصادی سرمایه‌گذار و هدف اجتماعی شهرداری باید تعامل مناسبی برقرار کرد. از سویی شهرداری باید از برخی منافع خود بگذرد و برای حضور سرمایه‌گذاران تلاش کند.
قوانین فعال سازی
باید در چند محور تلاش کرد تا صنعت نوســـازی بافت‌فرسوده فعال شود. اول توسعه‌گران را باید فعال کرد؛ یعنی در هر محل یک مسئول نوسازی که تسهیل‌گر موضوعات مختلف است را مستقر کرد. شهرداری تهران که هم اکنون به سمت محله محوری می‌رود بستر مناسبی برای این فعالیت دارد. در گام بعدی تحقق مدیریت هماهنگ مورد نظر است. یک نهاد به‌عنوان مسئول اصلی معرفی شده و سایر سازمان‌ها از او تبعیت می‌کنند. در حال حاضر نمی‌توان به فکر مدیریت واحد بود. بهترین شرایط، ایجاد مدیریت هماهنگ در محدوده مناطق بهسازی و نوسازی است.
شرط سوم تاسیس نهاد مالی لازم و طراحی ابزارهای مالی نوین است؛ یعنی فضایی ایجاد کنیم که تمامی سرمایه‌گذاران اعم از خرد و کلان بتوانند در آن مشارکت کنند. موضوع دیگر، وضع الزامات قانونی و رفع موانع است. منظور از این نکته این است که هیچ الزام قانونی برای ساکنان بافت‌های فرسوده جهت نوسازی وجود ندارد. در حال حاضر تمامی مالکین هیچ الزامی به مشارکت ندارند. این در حالی است که دولت موظف است امنیت شهروندانش را تامین کند. چهارمین بخش، طراحی بسته‌های حمایتی مناسب از سوی شهرداری و دولت است. موضوع اعتماد‌سازی یک موضوع روانی است. این بخش عمدتا به‌عهده محور اصلی است.
توجه به یک تجربه
هر کس که بخواهد در جایی سرمایه‌گذاری کند باید نوع طرح‌ها را بشناسد. سرمایه‌گذار باید نسبت به مشخصات طرح شناخت پیدا کند. این اقدام را باید دولت و شهرداری انجام دهند. آنها باید برای سرمایه‌گذار جذابیت‌های مختلفی به وجود آورند. به‌عنوان مثال شهرداری با توجه به موقعیت بافت فرسوده، کاربری تجاری بیشتری در اختیار سرمایه‌گذار قرار دهد و دولت نیز در قالب طرح‌ها و بسته‌های مختلف به حمایت مالی از سرمایه‌گذار بپردازد. در واقع این مشوق‌هاست که می‌تواند سرمایه‌گذار را در اجرای بهسازی و نوسازی بافت فرسوده به پیش ببرد.
در واقع می‌توان یک منو ی کامل برای سرمایه‌گذار فراهم کرد. در انگلیس برای جذب سرمایه‌گذار خصوصی و موانع موجود به این تجربه جدید رسیده‌اند. آنها هم به مانند ما در ابتدای ورود با مشکل تجمیع اراضی روبه‌رو بودند. مشکل بعدی سرمایه‌گذاری، این بود که عموما سرمایه‌گذار در ساختمان‌های مخروبه و بخش فرسوده شهر سرمایه‌گذاری نمی‌کرد؛ در نتیجه رغبت برای مشارکت بسیار کم بود. از سویی این موضوع با تقاضای ضعیف بازار همراه بود. همه این موانع با مدیریت خوب ساماندهی شد و بافت فرسوده شهر لندن هم اکنون یکی از مناطق جذاب و بسیار پویای شهر شده‌است.
ارزش افزوده نوسازی
به 3 دلیل صنعت بازسازی و نوسازی می‌تواند ارزش افزوده واقعی ایجاد کند. عمده تولیدات این صنعت، مسکن در کاربری شهری است که این تابع تولید مسکن در بخش ساختمان است.
ارزش افزوده این بخش حدود 33 درصد است، این در حالی است که آمار غیررسمی به 25 درصد اشاره دارد. نباید از نظر دور داشت که از سال 68 تا 80 قیمت زمین 5/22 برابر و قیمت آپارتمان نیز 11/5 برابر شده‌است. اما 3 دلیل عمده‌ای که این صنعت دارای ارزش افزوده است: اول اینکه ما در کشوری زندگی می‌کنیم که تورم آن در مقایسه با بسیاری از کشورهای جهان بالاست، بنابراین در بافت فرسوده می‌توان به تولید ساختمان دست زد که ارزش آن نیز با توجه به محل جای‌گیری آن قابل توجه است.
نکته دوم هم این است که با فعال‌سازی این صنعت، ایجاد مرغـوبیـت می‌کنیم. به عبارتی کوچه‌های تنگ تبدیل به بلوار می‌شوند و ساختمان‌های قدیمی به ساختمان با دوام و با کیفیت مبدل می شوند . بنابراین در بافت فرسوده به‌دلیل ارتقای سطح خدمات شهری و تولید ساختمان از ارزش و مرغوبیت هم برخوردار است.سومین دلیل هم ارزش اقتصادی ناشی از لازم نبودن گسترش خدمات و امکانات شهری است.
