بحران در بازارهای مالی غرب اواسط تابستان سال گذشته و با انتشار گزارش‌هایی در مورد مشکلات مالی برخی مؤسسات اعتباری فعال در بخش مسکن در آمریکا آغاز شد و این مشکل در ماه‌های بعد به سایر بخش‌های مالی ایالات متحده و سپس به شمار دیگری از کشورهای غربی سرایت کرد. به‌تدریج موج بی‌اعتمادی به سراسر بازارهای مالی جهان روانه شد و هم‌اکنون چند روزی است که از آمریکا تا اروپا و از آسیا تا استرالیا همه اقتصادهای جهان دچار بحران بی‌سابقه‌ای شده‌اند و اقتصاد جهانی در لب مرز رکود قرار گرفته است؛ رکودی که در 8دهه اخیر مشابه آن به چشم نمی‌خورد.
چرا بحران از مسکن شروع شد؟
در یک دهه اخیر، فعالیت مؤسسات مالی ایالات متحده به‌شکلی گسترده با بخش ساختمان این کشور پیوند خورد و این پیوند در سالیان اخیر با کاهش نرخ بهره، اوج گرفت. بعد از سال 2001 با افزایش شدید اعطای وام خرید مسکن در آمریکا، تقاضا برای مسکن زیاد شد و طبیعی بود که قیمت مسکن هم روند کاملاً صعودی در پیش بگیرد. استدلالی که در پس رشد سریع وام‌های خرید مسکن وجود داشت این بود که با توجه به افزایش سریع قیمت ساختمان، حتی اگر وام‌گیرنده به هر دلیل قادر به پرداخت اقساط و اصل وام نمی‌بود، مؤسسه وام‌دهنده می‌توانست طلب خود را از طریق تصرف و فروش ملک مورد معامله (به‌عنوان وثیقه) وصول کند.
به عبارت دیگر، میان 2 روند اعطای گسترده وام خرید مسکن و افزایش قیمت مسکن، رابطه‌ای کاملاً مستقیم به‌وجود آمد، اما کسی گمان نمی‌کرد این رابطه مستقیم روزی کل اقتصاد جهان را بحرانی سازد. چنین وضعیتی در اقتصاد انگلستان هم البته با گستره کمتر بروز کرد و اکثر مؤسسات اعتباری و بانک‌های این کشور با اتکا به رشد سریع بهای مسکن، به راحتی به متقاضیان وام مسکن می‌دادند که به نوبه‌خود، به رشد تقاضا و در نتیجه افزایش بیشتر بهای مسکن دامن زد.
چرا بحران مسکن با نرخ بهره مرتبط است؟
مهم‌ترین عامل افزایش تقاضای مردم آمریکا برای دریافت وام مسکن، پایین بودن نرخ بهره بانکی بود که آنان را به دریافت وام مسکن تشویق می‌کرد. علت پایین بودن نرخ بهره هم به شوک اقتصادی حادثه 11سپتامبر برمی‌گردد. بعد از حمله به برج‌های تجارت جهانی و به‌دلیل اینکه ناگهان شوک عظیم روانی که ناشی از عدم‌اطمینان به آینده به بازارهای مالی وارد شده بود و ترس ناشی از رکود اقتصادی این پدیده، دولت آمریکا و بانک مرکزی (فدرال رزرو) این کشور وارد عمل شدند. در سال 2001 فدرال رزرو نرخ بهره بین بانکی را کاهش داد به‌طوری که نرخ بهره از حدود 6 درصد در مدت کوتاهی به یک درصد کاهش یافت. به‌دنبال کاهش نرخ بهره بانکی، از نرخ بهره بازار به‌صورت کم‌سابقه‌ای کاسته شد و (چون بهای وام کاهش یافت) تقاضا برای وام (مخصوصا برای خرید خانه) افزایش پیدا کرد. درنتیجه تقاضا برای خرید مسکن در این کشور روز به روز افزایش یافت.
از سوی دیگر به این دلیل که عرضه مسکن نمی‌تواند سریعا افزایش یابد، در نتیجه افزایش تقاضا و عدم‌واکنش سریع عرضه، باعث افزایش قیمت مسکن در آمریکا شد. طبیعی است زمانی که قیمت خانه در حال افزایش است، بانک وام‌دهنده نگران بازپرداخت اقساط وام توسط خریدار خانه نیست. به این علت که اگر خریدار خانه به هر دلیل قادر به پرداخت اقساط خرید خانه نباشد خود خریدار، خانه را به قیمت بالاتر می‌فروشد و بدهی خود به بانک را تسویه می‌کند و یا بانک وام‌دهنده خانه وی را تصاحب می‌کند و عملا کسی ضرر نمی‌کند، نه بانک و نه مشتری. به همین دلیل و از سال 2003 تا 2005 بانک‌های آمریکایی با شرایط بسیار آسانی اقدام به اعطای وام خرید مسکن به شهروندان به‌‌ویژه آن‌دسته از افراد کم‌اعتباری که در شرایط عادی قادر به دریافت وام نبودند، کردند.
رونق کم سابقه در بازار مسکن همچنین رشد پدیده جدیدی به نام مؤسسات وام درجه 2مسکن را به همراه آورد که هدف آنها، پرداخت وام به کسانی بود که به دلایلی مانند نداشتن شغل ثابت یا پیشینه مالی مطلوب، حائز اعتبار کافی برای دریافت وام از مؤسسات معتبر مالی در شرایط عادی نبودند. همزمان، رشد سریع وام مسکن برای مؤسسات وام‌دهنده و واسطه‌های مرتبط با آنها منافع سرشاری را به همراه داشت زیرا اکثر آنان به‌صورت حق‌العمل‌کاری فعالیت می‌کردند و درنتیجه، عواید آنان با افزایش تعداد مشتریان بیشتر می‌شد. بسیاری از این واسطه‌ها در تلاش برای افزایش تعداد مشتریان خود و کسب درآمد بیشتر، به توانایی متقاضیان وام توجه چندانی نداشتند و به این ترتیب، مقدار قابل توجهی وام‌های پرخطر و در مواردی، به وضوح غیرقابل وصول در اختیار متقاضیان قرار داده شد. درمقابل، بسیاری از مؤسسات اعتباری اعتقاد داشتند که وام‌گیرنده در نهایت قادر خواهد بود با فروش ملک خود، این وام‌ها را بازپرداخت کند.
چرا بازار مسکن آمریکا سقوط کرد؟
افزایش قیمت به‌ندرت و با کمی تاخیر عرضه مسکن را در آمریکا افزایش داد. ساخت‌و‌ساز مسکن به‌تدریج به حدی افزایش یافت که از سال 2006 کم کم از تقاضا برای مسکن بیشتر شد. در نتیجه انبوهی از خانه‌های ساخته شده، بدون تقاضا ماندند و روی دست صاحبانشان باد کردند. بعد از این واقعه، به محض آنکه اکثریت فعالان بازار متوجه این حقیقت شدند که قیمت خانه رو به کاهش خواهد گذارد، حباب قیمت مسکن در آمریکا ترکید و افول بازار مسکن آغاز شد.
در همین حال افزایش بهای برخی کالاهای اساسی در خلال یک سال اخیر، افراد کم‌درآمدتر را در این کشور شدیداً تحت فشار قرار داد. همین وضعیت سرانجام به توقف رشد تقاضا و در نتیجه سقوط بهای مسکن در آمریکا انجامید و به‌خصوص باعث شد دارندگان وام‌های درجه 2 که از نظر مالی در موقعیت ضعیف‌تری قرار داشتند و یا تنها به امید کسب سود ناشی از رشد سریع بهای مسکن به دریافت وام روی آورده بودند، توانایی یا تمایلی به بازپرداخت بدهی خود نداشته باشند. طبیعی است با کاهش قیمت مسکن، شخص خریدار که با دریافت رقم بالای وام بانکی اقدام به خرید خانه کرده، زمانی که می‌بیند قیمت کنونی خانه‌اش از کل وامی که دریافت کرده، کمتر شده، ترجیح می‌دهد که خانه را رها کند و اجازه دهد که بانک خانه را به جای وام تصاحب کند. در این حال، فرد خریدار خانه ضرر می‌کند اما ضرر بیشتر نصیب بانک می‌شود که قیمت خانه‌ای را که به جای بازپرداخت وام از مشتری تملک کرده از رقم وام پرداخت شده کمتر است.
چرا بحران مسکن به بازارهای مالی کشیده شد؟
کاهش تقاضا و قیمت، که قاعدتا برای مدتی در پشت رونق ظاهری بازار مسکن جریان داشت، سرانجام در اواسط تابستان گذشته باعث شد که تعداد قابل توجهی واحدهای مسکونی توقیف شده به بازار مسکن آمریکا عرضه شود و به‌دلیل نبود خریدار، روند تنزل قیمت را شدت بخشد، به‌طوری که هم‌اکنون حدود 5/2میلیون واحد مسکونی روی دست بانک‌ها و فروشندگان در آمریکا باد کرده است. طبیعی است که فروش مسکن توقیف شده به بهایی کمتر از قیمتی که مبنای اعطای وام قرار گرفته بود، به معنی زیاندهی مؤسسات وام‌دهنده بود. مراحل اولیه بحران، ورشکستگی مؤسساتی را در پی داشت که در زمینه وام درجه2 مسکن فعالیت داشتند و یا در پرداخت وام بی‌محاباتر عمل کرده بودند.
طبیعی است زمانی که یک بانک بزرگ به زیان می‌‌افتد و مجبور به استقراض عظیم از دیگر بانک‌ها می‌شود، سهام‌داران بانک با سرعت هرچه تمام‌تر سعی می‌کنند برای جلوگیری از زیان خود اقدام به فروش سهام خود کنند. از سوی دیگر، سپرده‌گذاران در بانک هم از ترس اینکه مبادا بانک ورشکست شود، به شعب آن هجوم می‌آورند تا پول خود را برداشت کنند و نتیجه آن می‌شود که شد: بانک‌ها و مؤسسات مالی بزرگ آمریکایی یکی پس از دیگری دچار ورشکستگی شدند. در عین حال، از آنجا که بسیاری از این مؤسسات برای تامین منابع پرداخت وام، به استقراض از سایر مؤسسات مالی، از جمله بانک‌ها روی آورده بودند، ورشکستگی آنها، این قبیل مؤسسات وام‌دهنده را نیز با خطرات ناشی از عدم‌دریافت مطالبات خود مواجه کرد.
چرا بحران مالی آمریکا به سایر نقاط جهان سرایت کرد؟
در نهایت، مشکلات اولیه در بازار مسکن آمریکا نخست بخش مالی این کشور را تحت‌تأثیر قرار داد، اما گسترش دامنه این بحران به کشورهای دیگر نیز تحولی غیرمنتظره نبود. از آنجا که ایالات متحده بزرگترین قدرت اقتصادی جهان محسوب می‌شود و نهادهای مالی این کشور، از جمله بانک‌ها و مؤسسات بیمه، در بسیاری از معاملات تجاری در سطح جهانی فعالیت دارند، بحران مالی در آن کشور ناگزیر باعث بی‌اعتمادی به کل نظام مالی جهانی شد. به‌علاوه، اکثر سپرده‌گذاران عمده بانک‌های معتبر آمریکایی هم بانک‌ها و مؤسسات مالی کشورهای دیگر هستند که چون آنها هم موفق به دریافت طلب خود نشدند خودشان هم دچار کسری در تراز حسابشان شدند. به این ترتیب مشکل بازارهای مالی آمریکا به شبکه بانکی دیگر کشورها (خصوصا شرکای مهم تجاری) سرایت کرد و مشکل مالی یک بانک به بانک دیگر و به سرعت به کل بازار سرمایه جهان منتقل شد و بازار جهانی را به‌صورت ناگهانی ساقط کرد و کل بازار مالی دنیا دچار رکود عظیم شد.
