همشهری آنلاین- مرضیه ثمره‌حسینی: کارشناس بازار مسکن در گفت‌گو با همشهری آنلاین درباره وضعیت این روزهای بازار مسکن گفت: افزایش تورم و به‌خصوص رشد نرخ ارز در افزایش قیمت مسکن موثر بوده است. «فرهاد بیضایی» افزود: از گزاره‌ها و عوامل موثر در افزایش قیمت مسکن، قیمت دلار است. وقتی که قیمت ارز افزایش پیدا می‌کند به تبع آن قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد افزایش و هزینه ساخت افزایش پیدا می‌کند.
بیضایی بیان کرد: در وضعیت کنونی قیمت مصالح ساختمانی به طور روزانه در حال افزایش است و دستمزد در بخش ساختمانی نیز با افزایش همراه شده است. این عوامل باعث شده است که هزینه ساخت افزایش پیدا کند. در چنین شرایطی، کمترین هزینه عرضه در بازار مسکن هزینه ساخت میشود. درواقع، وقتی برای مثال، هزینه ساخت به ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان می‌رسد کمترین قیمتی که در بازار میشود عرضه کرد بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون است. یعنی ما نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که سازنده ضرر کند و کمتر از آن چیزی که برایش هزینه ساخت داشته است در بازار عرضه کند.
کارشناس بازار مسکن ادامه داد: امروز، کمترین قیمت عرضه‌ای که در بازار اتفاق می‌افتد به قیمت ساخت است، برای مثال، این اتفاق در بسیاری از حواشی تهران قابل مشاهده است و واحد مسکونی به قیمت ساخت عرضه میشود و به تبع آن هر چقدر وارد مناطق کناری تهران و مناطق مرغوب‌تر بشویم هزینه عرضه هم به تناسب موقعیت مکانی و امکانات بهتر گران‌تر میشود.
بیضایی با اشاره به چسبندگی قیمت‌ها در بازار مسکن گفت: برای مثال، وقتی قیمت‌ها در ملارد متری ۱۰ تا ۱۲ میلیون باشد، در اندیشه متری ۲۰ تومان، در وردآورد متری ۲۵ میلیون تومان و در تهرانسر متری ۳۵ میلیون تومان افزایش خواهد یافت و این روند صعودی همینطور ادامه دارد تا به مناطق یک و ۲ می‌رسیم که مناطق پیشران هستند و به متری ۱۰۰ میلیون تومان می‌رسد.
تحلیلگر بازار مسکن افزود: به دلیل همین چسبندگی قیمت‌ها نمی‌توانیم انتظار داشته باشیم که قیمت‌ها کاهشی شود. به بیان دیگر، نمی‌توان انتظار داشت وقتی در ملارد ملکی متری ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان معامله میشود در الهیه هم همین قیمت باشد. این امر امکانپذیر نیست و هر چقدر مناطق مرغوب‌تر و امکانات بهتر باشد هزینه‌ها هم افزایش پیدا می‌کند اما کف قیمت را در بازار مسکن هزینه دلار تعیین می‌کند و به تبع آن قیمت مناطق دیگر هم افزایش پیدا می‌کند.
این کارشناس حوزه مسکن با تاکید بر اثرگذاری نرخ دلار بر بازار مسکن گفت: یک زمانی افزایش تقاضا در مناطق پیشران تعیین‌کننده قیمت نهایی بازار بود اما الان کف قیمت عرضه‌ای که ممکن و مقدور است تعیین‌کننده قیمت بازار است و به خاطر همین هر چقدر قیمت ارز افزایش پیدا کند روی قیمت مسکن و اجاره‌بها موثر است.
دولت باید از بخش خصوصی کمک بگیرد
معاون اول رئیس جمهور اخیرا عنوان کرد که مردم باید خودشان مسکن بسازند و مسکن ساختن کار دولت نیست. محمد مخبر با بیان اینکه بعضی می‌گویند چطور ممکن است که ۴ میلیون مسکن ساخته شود، افزود: «مسکن باید ساخته شود نه اینکه دولت بسازد. مگر قرار است دولت مسکن بسازد؟ مسکن را مردم می‌سازند». این صحبت‌ها واکنش‌های زیادی به همراه داشت و بعضی آن را مغایر با حرف‌های رئیس جمهور و برنامه‌های اعلامی دولت در رابطه با ساخت مسکن دانسته‌اند.
مدیر سابق گروه سیاستگذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت در مورد این اظهارات معاون اول رئیسی گفت: من موافق موضعی که آقای مخبر گرفت هستم و با اینکه صحبت‌های او مخالف اظهارنظر رئیس جمهور در زمان انتخابات بود و انتظارات این بود که دولت وارد حوزه ساخت و ساز میشود، معتقد هستم این رویکرد جدید، رویکرد درستی است.
بیضایی با اشاره به اینکه، از صحبت‌های اخیر میشود برداشت کرد که دولت الان مسئله را درست شناخته است و درحال تصمیم گیری درست است، گفت: البته نکته‌ای وجود دارد چرا که برنامه مشخص نیست. درواقع، آن زمان که دولت اعلام می‌کرد که مسکن می‌سازد هرچند ابزار آن شامل تسهیلات و غیره وجود نداشت اما برنامه وجود داشت و مدل کار مشخص بود اما الان که رویکرد درستی اتخاذ شده است برنامه‌ای در این زمینه وجود ندارد در حالی که باید در این حوزه تعجیل بشود.
کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اینکه دولت باید بیشتر روی ظرفیت‌های بخش خصوصی در حوزه مسکن حساب باز کند، بیان کرد: باید برنامه مشخصی در بخش مسکن تعیین شود و برای اینکه نهضت ملی مسکن، نهضت دولتی مسکن نباشد و واقعا نهضت ملی مسکن باشد باید همه ابزارهایی که در کشور وجود دارد اعم از توان مردم، بخش خصوصی و نهادهای عمومی در انجام طرح نهضت ملی مسکن مشارکت داشته شوند تا اوضاع بازار مسکن بهتر بشود.
رشد قیمت مسکن ادامه خواهد داشت؟
بیضایی در مورد آینده بازار مسکن هم گفت: همانطور که اشاره کردم، قیمت ملک کاملا منطبق با قیمت ارز خودش را تنظیم خواهد کرد و با توجه به وضعیت کنونی پیش‌بینی میشود متوسط قیمت در هر مترمربع در تهران بین ۱۲۰۰ تا ۱۴۰۰ دلار خودش را تنظیم کند و هر چقدر قیمت ارز افزایش پیدا کند به تبع آن قیمت مسکن هم افزایش پیدا خواهد کرد.
نظر شما