عوارض نوسازی، موتور محرک اقتصاد شهری

برخی کارشناسان معتقدند: «یکی از مهم‌ترین منابع پایدار درآمد شهرداری تهران، وصول عوارض و وجوه قانونی تعیین‌شده از جامعه شهری مانند عوارض نوسازی، کسب و پیشه، عوارض سالانه اتومبیل و بهای خدمات ناشی از بهره برداری خدمات عمومی شهری است.»

کارشناسان اقتصاد شهری که پژوهش‌های گسترده‌ای انجام داده‌اند می‌گویند: عوارض به‌عنوان یکی از مهم‌ترین منابع شهرداری بسیار دارای اهمیت است و شاید بتوان دلیل این موضوع را در این نکته جست‌وجو کرد که شهرداری سهمی از اعتبارات دولت نمی‌برد و برای اینکه بتواند گلیم‌‌اش را از آب بکشد بیرون باید تنها از ردیف‌های درآمدی که قانون برایش تعیین کرده ‌، استفاده کند.

عوارض؛ حقی که قانون تعیین کرده

یکی از ردیف‌های درآمدی که قانون برای شهرداری‌ها منظور داشته، وصول عوارض نوسازی از تمام اراضی، ساختمان‌ها و مستحدثات واقع در محدوده قانونی شهرها است. شاید بهتر است بدانیم که منابع درآمد شهرداری براساس قانون مصوب سال ۱۳۳۴ و اصلاحات بعد از آن تعیین می‌شود. قانون نوسازی و عمران شهری مصوب سال ۱۳۴۷ هم برای تامین منابع درآمدی شهرداری جهت اصلاح و احداث معابر و ایجاد پارک‌ها و پارکینگ‌ها و میادین تصویب شده بود. براساس این قوانین است که نحوه تعیین عوارض نوسازی‌که یکی از منابع درآمدی شهرداری است، مشخص می‌شود.

قانون نوسازی و عمران شهری 36 ماده دارد و اگر چند ماده‌‌اش را با دقت بخوانی وجهه قانونی پرداخت عوارض برایت روشن‌تر می‌شود:

ماده1: نوسازی و عمران و اصلاحات اساسی و تأمین نیازمندی‌های شهری و احداث و اصلاح توسعه معابر و ایجاد پارک‌ها و پارکینگ‌ها و میدان‌ها و حفظ و نگهداری پارک‌ها و باغ‌های عمومی موجود و تأمین سایر تأسیسات مورد نیاز عمومی و نوسازی محلات و مراقبت در رشد متناسب و موزون شهرها از وظایف اساسی شهرداری‌ها است و شهرداری‌ها در اجرای وظایف مذکور مکلف به تهیه برنامه‌های اساسی و نقشه‌های جامع هستند.

ماده 2: در شهر تهران از تاریخ اول فروردین ماه 1348 و در سایر شهر‌ها از تاریخی که وزارت‌کشور تعیین و اعلام کند برتمامی اراضی و ساختمان‌ها و مستحدثات واقع در محدوده قانونی شهر عوارض خاص سالانه به مأخذ پنج در هزار بهای آنها که طبق مقررات این قانون تعیین خواهد شد برقرار می‌شود.شهرداری‌ها مکلفند براساس مقررات این قانون عوارض مذکور را وصول کرده و منحصراً به مصرف نوسازی و عمران شهری برسانند.

ماده 4: بهای اراضی و ساختمان‌ها و مستحدثات مذکور در ماده 2 این قانون بر مبنای ممیزی شهرداری تعیین و اعلام خواهد شد و شهرداری‌های مشمول ماده 2 مکلفند حداکثر ظرف 2سال از تاریخ شمول، ممیزی‌های مذکور را با رعایت ضوابط به عمل آورند و مادام که ممیزی به عمل نیامده بهایی که از طرف مالک یا مالکین یا قائم مقام یا نمایندگان قانونی آنها براساس این ضوابط تعیین و اعلام می‌شود ملاک عمل محسوب خواهد شد. بهای اراضی طبق قیمت منطقه‌ای خواهد بود که به وسیله وزارت کشور و وزارت دارایی با کسب اطلاع از مراجع محلی تعیین و به تصویب هیأت وزیران رسیده باشد و بهای ساختمان‌ها و مستحدثات براساس ضوابطی خواهد بود که وزارتخانه‌های کشور و آبادانی و مسکن تعیین کرده و به تصویب هیأت وزیران رسیده باشد.

ماده 10: عوارض هر سال در اول فروردین ماه آن سال تحقق می‌یابد و باید حداکثر تا پایان همان سال به شهرداری پرداخت شود.

خوش حساب باش و جایزه بگیر

باید تا الان 6فیش به در خانه‌ات آمده باشد؛ 4فیش برای عوارض نوسازی در 4قسط و 2فیش هم برای بدهی‌های معوقه و پسماند. دکتر حسین محمد پورزرندی، معاون مالی و اداری شهرداری تهران‌  می‌گوید بهای عوارض نوسازی زیاد نیست و شاید رقمی حدود شارژ آپارتمان‌ها باشد.

البته اگر رقم نوشته شده روی فیش‌ها به اندازه شارژ چندین آپارتمان است، باید ذکر کرد که بدهی‌های گذشته‌ات به‌صورت یکجا محاسبه شده و برای همین است که برگه‌های فیش روی دست‌ات سنگینی می‌کند!

برای اینکه کمی از این «سنگینی» کاسته شود، باید گفت که شهرداری به‌منظور تشویق تهرانی‌ها برای پرداخت عوارض، روی به شیوه تشویقی آورده است و هر شهروندی که مبلغ عوارض نوسازی ‌اش را تا مهر پرداخت کند، جایزه می‌گیرد؛ البته به قید قرعه.

معاون مالی و اداری در مورد جزئیات جوایز می‌گوید: شهرداری تهران تا‌کنون دو‌دوره قرعه کشی این جوایز را انجام داده است که امسال سومین تجربه‌ای است که صورت خواهد گرفت. در سال گذشته جوایزی چون یک دستگاه آپارتمان، 30 دستگاه خودروی سواری پراید، صدها سکه بهار آزادی، کمک هزینه سفرهای زیارتی، تلویزیون LCD و... به خوش حسابان شهر تهران پرداخت شده است.

 گویا مسئولان شهرداری از نتیجه شیوه تشویقی راضی بوده که برای پروانه ساخت هم جایزه در نظر گرفته‌اند. پورزرندی با گفتن اینکه امیدوار است این موضوع باعث رونق ساخت و ساز بشود، اضافه می‌کند: متقاضیان صدور پروانه ساختمانی که به‌صورت نقد تمام عوارض پروانه خود را به شهرداری بپردازند از 25 درصد جایزه خوش حسابی (تخفیف) برخوردار خواهند شد.

او درباره استفاده وزارتخانه‌ها و مؤسسات دولتی هم می‌گوید: براساس تبصره پ مصوبه شورای شهر همه وزارتخانه‌ها، سازمان‌ها، مؤسسات و دستگاه‌ها، شرکت‌های دولتی وابسته به دولت و نهاد‌ها و مؤسسات عمومی غیردولتی چنانچه تمام عوارض صدور پروانه خود را به‌صورت نقدی بپردازند از 50 درصد جایزه خوش حسابی (تخفیف) برخوردار خواهند شد.

به گفته پورزرندی مدت استفاده از این تسهیلات 4ماه (از شهریور) خواهد بود که پس از اتمام مدت، تمدید نخواهد شد. معاون مالی و اداری شهرداری تهران می‌گوید که شهرداری تهران با تدوین طرح جامع درآمدهای پایدار استراتژی در پی این است که ظرفیت درآمد در آیتم‌های دیگر را افزایش دهد تا وابستگی برنامه‌ریزی و درآمدهای شهرداری با اقتصاد ساخت و ساز کاهش یابد.

شهرداری به این عوارض نیاز دارد

یکی از این آیتم‌ها هم به‌طور حتم عوارض بر نوسازی و عوارضی نظیر آن است که به گفته «کمال اطهاری»، کارشناس شهرسازی، «عوارض شهری» یکی از منابع اصلی تمام شهر‌های دنیا است.

اطهاری می‌گوید که هر شهرداری برای اینکه بتواند محیط مصنوع شهر را تبدیل به بستری مناسب برای پویایی اقتصادی، کیفیت بهتر زندگی، اوقات فراغت و فعالیت‌های اجتماعی بکند، باید درآمد داشته باشد و یکی از این منابع درآمد، عوارض شهری است.این کارشناس شهرسازی در ادامه اشاره می‌کند: « هر شهروندی باید حداقل بخش اصلی هزینه شهرداری را بپردازد و در عین حال بخش دیگری از این هزینه‌ها توسط دولت تامین می‌شود که به متوسط سطح جهانی 15 درصد هزینه را شامل می‌شود و در تهران، 20 در صد.»
به گفته اطهاری، علاوه بر دو‌منبع ذکر شده، مشارکت بخش خصوصی – چه داخلی چه خارجی – هم هست که جنبه تجاری پیدا می‌کند اما باز هم بخش اعظم تامین هزینه‌ها مربوط به وصول عوارض مختلف می‌شود.

او در مورد نحوه وصول عوارض در شهرهای جهان می‌گوید: در بسیاری از کشور‌ها، شهرداری‌ها به‌طور مستقیم این عوارض را وصول می‌کنند و در بعضی دیگر کشور‌ها دولت‌ که البته بخشی از آن را به شهرداری مربوط می‌دهد.

عوارض نوسازی در تهران هم به‌طور مستقیم توسط شهرداری وصول می‌شود اما وضع عوارض بر مستغلات به‌گونه‌ای دیگر است که در این مورد کمال اطهاری توضیح می‌دهد: مالیات بر مستغلات، یک منبع درآمد بسیار بزرگ برای شهرداری است که پولش را دولت وصول می‌کند، در حالی‌که شهرداری با فراهم کردن امکانات لازم باعث رونق و کسب درآمد در این حوزه شده است.

اما گذشته از این موضوع، اطهاری اعتقاد دارد که شهرداری نتیجه مثبتی از سیستم تشویقی گرفته است و گواه آن عدم‌کاهش پروژه‌های عمرانی است. او در این مورد توضیح بیشتری می‌دهد: در 2‌سال اخیر، بخش ساخت و ساز با رکود مواجه بوده و پیش از این بالغ بر 80 درصد از درآمد شهری وابسته به این حوزه است. از طرفی هم شاهد هستیم که پروژه‌های عمرانی با کاهش روبه‌رو نبوده و این نشان می‌دهد که شهرداری با اتکا به مردم توانسته است با این بحران مقابله کند.