این نوشتار به‌دنبال آن است تا با طرح نکات آتی مسیر را برای ورود سرمایه‌های کلان و قابل توجه بخش غیردولتی به حوزه بهسازی و نوسازی شهری شفاف‌تر و هموارترکند.
صنعت بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که در سایه نهضت بهسازی و نوسازی با حضور تمامی آحاد مرتبط در حال تولد است، به‌دلیل ایجاد مرغوبیت و ارتقای کیفیت محیطی زندگی شهری، ایجاد ظرفیت‌های جدید برای اسکان جمعیت سرریز شهری و ارائه خدمات شهری، خلق‌کننده ارزش واقعی و ارائه‌کننده خدمات ضروری و مورد نیاز شهروندان است. بررسی‌های گذشته‌نگر و آینده‌نگر و میانگین سودآوری واقعی 30سال گذشته حاکی از سودآوری مناسب و قابل‌قبول این صنعت - که زیر مجموعه بخش مسکن و ساختمان محسوب می‌شود - بوده و نشان می‌دهد این بخش همواره بیش از نرخ تورم سودآوری داشته و سرمایه‌گذاری در این بخش به منزله مصون بودن از کاهش قدرت خرید ناشی از تورم سالانه است.
در کشور ما افزایش قیمت زمین و ساختمان، (سابقه نشان می‌دهد از سال 1368 تا سال 1380 قیمت زمین تقریبا 5/22 برابر و آپارتمان 5/11 برابر شده است) نیز به‌عنوان یک ارزش افزوده ولو غیرواقعی و صوری مطرح است و به‌عنوان یک جریان ارزش افزوده آتی می‌تواند در نظر گرفته شود. اطلاعات مالی واقعی 51 پروژه ساخت‌وساز مسکن در کشور از جمله پروژه‌های نوسازی در بافت‌های فرسوده شهری نشان می‌دهد که سودآوری پروژه‌های واقعی ساخت و ساز قریب به 28درصد سالانه است. این نرخ سود، بسیار بالاتر از نرخ متوسط تورم است و نشانه قابلیت سودآوری است.
ضمنا می‌دانیم که در صورت وجود به موقع منابع مالی مورد نیاز پروژه‌های ساخت‌وساز که عمده‌ترین مشکل این بخش، کمبود منابع مالی است به دو دلیل زیر پروژه‌های ساخت‌وساز مسکن قابلیت سودآوری با نرخ‌های بالاتر از این رقم را نیز دارند؛ اول اینکه درصورت وجود به موقع منابع مالی، دیگر نیازی به اخذ تسهیلات بانکی و غیربانکی نیست‌که هزینه سود این تسهیلات سود پروژه را به‌شدت کاهش دهد.دوم اینکه درصورت فراهم بودن منابع مالی، دوره ساخت، قابل مدیریت و کاهش است. با کاهش دوره ساخت‌وساز، می‌توان زمینه سودآوری بیشتر را فراهم کرد. چنانچه نرخ سودهای تخمینی براساس نرخ بهره جهانی (نرخ بهره بین بانکی لندن) سنجیده شود، قابلیت خود را بهتر آشکار می‌سازد.
از نگاه سرمایه‌گذاری در صنعت بهسازی و نوسازی به‌صورت بالقوه دو نوع ارزش وجود دارد؛ ارزش اول به بالا رفتن سطح عمومی قیمت‌ها در حوزه مسکن، ساختمان و کاربری‌ها و خدمات شهری معطوف بوده و ارزش دوم ناشی از بالا رفتن مرغوبیت محدوده سرمایه‌گذاری پس از عملیات بهسازی و نوسازی است.
تجارب انتشار اوراق مشارکت برای طرح‌های بهسازی و نوسازی و پرداخت سود قطعی علاوه بر سود علی‌الحساب، پرداخت وام و تسهیلات از سوی بانک‌های داخلی و خارجی و تعریف پروژه‌های متعدد دارای توجیه اقتصادی از سوی جامعه مشاوران و سرمایه‌گذاری‌های متعدد اما پراکنده بخش‌خصوصی و تعاونی، گواه دیگری بر وجود بازده مناسب در این حوزه می‌تواند تلقی شود.
براساس میانگین برآورد‌های مختلف در شهرهای مختلف اعم از کلانشهر‌ها و سایر شهرها، حجم این صنعت بیش از 400هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری جدید پیش‌بینی می‌شود. از آنجا که ارزش اراضی موجود در بافت‌های فرسوده شهری در این سرمایه‌گذاری لحاظ نشده، حجم واقعی این صنعت بسیاربیش از این خواهد بود. بنا به ضرورت و الزام قانون، برنامه بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده مورد حمایت دولت و شهرداری‌ها قرار دارد.
قانون برنامه چهارم توسعه کل کشور، قوانین بودجه سنواتی از سال 1384 و اخیرا لایحه قانونی ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر الزامات مذکور تصریح می‌کند. حمایت‌های مذکور شرایط مساعدتری را برای سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی و غیردولتی فراهم می‌کند.نکات مذکور تا حدی ابعاد سرمایه‌گذاری در این صنعت را نشان می‌دهد.
در تشریح اجزای بسته‌های سرمایه‌گذاری مربوط یا انواع پروژه‌های بهسازی و نوسازی می‌توان گفت که این پروژه‌ها درون شهرهای موجود و عمدتا در مراکز شهرها و براساس طرح‌های بهسازی و نوسازی مصوب مراجع ذیصلاح قانونی تعریف می‌شوند و به‌دلیل ماهیت بهسازی خود، منجر به ارتقای کیفیت محیط زندگی شهری و ارتقای سطح دسترسی به خدمات شهری خواهند شد و این به مفهوم خلق ارزش واقعی است. به عبارت دیگر، پروژه‌های بهسازی و نوسازی شهری با توجه به مرغوبیتی که ایجاد می‌کنند، قابلیت ایجاد ارزش افزوده را دارا هستند.
از سوی دیگر بر همگان واضح است وقتی که یک گره شهری برطرف می‌شود، ارزش منطقه پیرامونی آن بالا می‌رود. به همین دلیل است که مشتریان و خریداران حاضرند بعد از عملیات بهسازی و نوسازی مبلغ بالاتری برای خرید محصولات ناشی از تولید پروژه‌های مزبور بپردازند. بیشتر نظریه‌های نوسازی مراکز شهری و رهیافت‌های پژوهشگران، به‌ویژه نظریه شکاف اجاره و شکاف ارزش املاک و مستغلات، ظرفیت اقتصادی این موضوع را تایید می‌کنند.
به‌طور کلی بسته‌های سرمایه‌گذاری قابل تعریف در سه دسته زیر قابل شناسایی هستند:
1 - پروژه‌هایی که صرفا منجر به تولید کالاهای عمومی در حوزه شهری نظیر معابر و دسترسی، فضاهای عمومی و فضای سبز می‌شود. (این پروژه‌ها از نظر اقتصادی و مالی قابل توجیه نبوده و غیرانتفاعی محسوب می‌شود.)
2 - پروژه‌هایی که معمولا تولیدات آنها واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و خدماتی و نظایر آن است. (توجیه اقتصادی و مالی این پروژه‌ها با توجه به محل وقوع‌شان روشن بوده و نیازی به اثبات ندارد.)
3 - پروژه‌هایی که علاوه بر تولید واحدهای مسکونی و تجاری و خدماتی شامل اجرای بخشی از شبکه‌ها و معابر و فضاهای عمومی مورد نیاز هستند. (بیشتر پروژه‌های
تعریف شده توسط مشاوران و اجرا شده توسط دولت، شهرداری‌ها و سرمایه‌گذاران از این دسته بوده و هزینه اجرای بخش‌های غیرانتفاعی از محل درآمد بخش غیرانتفاعی در نظر گرفته شده، ضمن اینکه سود مورد انتظار نیز به‌دست آمده است.) در این بسته سرمایه‌گذاری امکان حصول توافق با شهرداری‌ها در قالب مفهوم تراز صفر می‌تواند هزینه بخش عمده‌ای از اجزای عام‌المنفعه و غیرانتفاعی بسته‌های سرمایه‌گذاری را پوشش دهد.
براساس مفهوم «تراز صفر» در محدوده بهسازی و نوسازی (به هر اندازه دلخواه) که در قالب یک بسته سرمایه‌گذاری مطرح می‌شود شهرداری ضمن ارائه حمایت معنوی هیچ‌گونه عوارضی را دریافت نمی‌کند و به ازای آن در پایان اجرای طرح فضاهای عمومی طرح را تحویل می‌گیرد.
