سقف من کجاست

هرچند که این روزها با نزدیک شدن پاییز و نیمه دوم سال رفته رفته از التهاب بی سابقه بازار مسکن در ماه‌های ابتدایی سال کاسته می شود اما بازار خانه همچنان آشفته است.

هرسال دست کم 800 هزار زوج دختر و پسر در ایران به عقد رسمی یکدیگر درمی آیند؛ این خود گواهی است بر اینکه هر سال400 هزار تقاضای تازه برای خرید یا اجاره خانه در کشوری که نیمی از خاک آن قابل سکونت نیست وجود دارد. پس چه باید کرد، هیچ کس نمی داند یا شاید قرار نیست که کاری کند.

برخی سیاست‌ گذاری های غلط و گاه سوءاستفاده برخی واسطه‌های مسکن یا همان مشاوران، قیمت خانه را نجومی بالا برده است. آخرین آمار اعلام شده از سوی وزارت مسکن و شهرسازی می گوید که در حال حاضر ‏نزدیک به 3/17میلیون خانوار در ایران حضور دارند که برای همه آنها 5/15میلیون واحد مسکونی در کشور موجود است.

 این یعنی تعداد خانه های موجود، دست کم10 درصد کمتر از تعداد خانوارهاست؛ که باید به آن آمار 5/3درصدی رشد تشکیل خانوارها را هم اضافه کرد.

 این روزها واپسین روزهای نقل و انتقال خانواده‌هاست. چون تا گشایش مدرسه‌ها در اول مهر ماه باید همه زیر یک سقف مستقر شده باشند و دیگر مجالی برای جابجایی نیست. آنها که اجاره‌ نشین‌اند، لحظه‌ها برای‌شان به سرعت برق و باد می گذرد و ناچارند با هرچه مالکان خانه‌های استیجاری‌ می خواهند،کنار بیایند؛ بدتر از همه، وضع زوج‌های جوانی است که در پی تشکیل زندگی‌اند و هر چه دیرتر می‌جنبند، توانایی اجاره کردن را هم کمتر در خود می‌بینند.

برای همین به سراغ یکی از مشاوران املاک می‌رویم.«علی شاهرخی» که برای اجاره مسکن به بنگاه خرم آمده می گوید: امسال صاحبخانه‌های با انصاف، 30درصد و آنهای دیگر 60-50 درصد گذاشته‌اند روی اجاره. خوب، اینجا مستاجر چه باید بکند؟ چرا باید بعد از یک سال، اجاره بها به بهانه گران ‌شدن‌خانه 3برابر شود.

 «قبلا اوضاع خیلی بهتر بود ولی الان کسی که بخواهد با حقوق مثلا 400هزار تومان در ماه زندگی‌اش را شروع کند نمی‌تواند خانه اجاره کند. توی تهران دست کم باید 6میلیون تومان بدهی با ماهی 300هزار تومان اجاره.خانه‌ای که من پارسال 8 میلیون رهن کامل کرده بودم امسال شده 14 میلیون؟!

 اما صاحب این بنگاه معاملات ملکی نظر دیگری دارد، او‌می‌گوید:«مالکان به پراندن قیمت عادت کرده اند و هرکسی مطابق دلخواهش قیمت ملک را تعیین می‌کند، ماهم دنبال آن هستیم که معامله جوش بخورد و کمیسیون خودمان را بگیریم».

وقتی از او می‌پرسیم این وضعیت بیشتر برای چه کسانی عذاب آور است، پاسخ می‌شنویم‌« معلوم است برای کسانی که نقدینگی محدودی دارند و وقت راهم تلف می کنند، مثل برخی زوج های جوان.»اما ملاک دریافت حق مشاوره هنگام عقد قرارداد خرید یا رهن و اجاره ملک چیست؟

بهایی گزاف برای سرپناه

 آنچه هم اکنون به عنوان حق مشاوره یا کمیسیون به صاحبان دفترهای مشاوره املاک یا بنگاه‌های معاملات ملکی پرداخت می‌شود اینگونه محاسبه می شود که هنگام خرید خانه،‌ خریدار و فروشنده هر کدام باید حدود نیم درصد قیمت ملک خریداری شده را به بنگاه بپردازند و هنگام اجاره یا رهن منزل هم حدود یک چهارم قیمت توافقی اجاره بها را. برای بدست آوردن اطلاعات بیشتر به سراغ مصطفی قلی خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران رفتیم.

بنا بر آمار موجود، دست کم 70 درصد از درآمد خانوارهای فاقد مسکن شخصی، صرف تامین اجاره بهای مسکن می‌شود. متاسفانه شرایط اقتصادی سبب شده است بسیاری از سرمایه‌‌داران به جای انتقال سرمایه‌های خود به بخش صنعت و تولید، اقدام به خرید واحدهای مسکونی کنند تا بتوانند با اجاره بالای این واحدها به نرخ بالا، کسب سود کنند.

رئیس اتحادیه املاک تهران در این باره می‌گوید: مردم به خوبی می‌دانند در چه زمینه‌ای اقدام به فعالیت کنند برایشان سودآورتر است؛ وقتی وضعیت بازار بورس پاره‌ای از نگرانی‌ها را به وجود می‌آورد و هنگامی که مردم با سپرده‌گذاری و نقدینگی خود در بانک‌ها نمی‌توانند سود مورد انتظار را دریافت کنند، طبیعی است که بهترین گزینه در این زمان افزایش اجاره بهای مسکن است.

 هم‌اکنون روند افزایشی قیمت مسکن به دلیل رکود حاکم براین بازار کنترل شده است. دلیل رکود به وجود آمده هم ناشی از کمبود تقاضا برای خرید مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان است.

 به گفته خسروی، قیمت مسکن پس از یک دوره جهش 5 ماهه در یک ماه گذشته ثابت باقی مانده است، بنابراین به نظر می‌رسد این رکود و کمبود تقاضا نسبت به عرضه سبب شود که بهای مسکن فعلا ثابت باقی بماند.عده‌ای بر این باورند که مزایده‌های دولتی که برای فروش خانه اعلام می‌شوند در افزایش بهای مسکن تاثیر‌گذار است.

رئیس اتحادیه املاک تهران در این باره می‌گوید: این امر بر بازار مسکن بی‌تاثیر نیست، چرا که مزایده‌های دولتی فروش مسکن به دلیل بالا بودن قیمت‌های پایه آنها، موجب می‌شود برخی مالکان بر مبنای قیمت این قبیل مزایده‌ها، بهای ملک خود را افزایش ‌دهند. در حالی که اصل بهای مسکن بر سر میز قرارداد باید تعیین ‌شود و نباید این قبیل نرخ‌ها یا نرخ‌های مندرج در برخی نشریات تعیین ‌کننده بهای مسکن باشند!

در 2 سال گذشته، اتفاق‌هایی افتاد که همه آنها، در گرانی مسکن مؤثر بوده‌اند.

 1) بورس تهران در دوره‌‌ای و به دلایل مختلف تضعیف شد و با کاهش سودآوربودن فعالیت در آن هیچ بازاری سودآورتر از بازار مسکن نبود!

 2)عموم مردم با سرمایه‌‌های چند ده میلیونی‌شان به سراغ بنگاه‌های معاملات ملکی رفتند تا خانه‌ای بخرند و اجاره‌اش بدهند آن هم به قیمت نجومی. بدیهی است که مشاوران املاک هم از این اوضاع آشفته نهایت استفاده را کردند.

 3)سال گذشته سود بانکی به اجبار دولت کاهش داده شد. این کار به امید حمایت از تولید صورت گرفت، اما باعث شد عده ای که پول‌های‌شان را در بانک گذاشته بودند تا از بهره نه‌چندان دندانگیر آن روزگار بگذرانند، پول‌هایشان را بردارند. آنها هم سر از بنگاه‌ها درآوردند تا با همان پول ها خانه‌ای بخرند و اجاره بدهند.

 4)خیلی از پولدارها هم که در کار واردات بودند، با ملتهب‌شدن روابط خارجی و به‌صرفه ‌نبودن واردات، روبه خرید زمین آورند.

 5)در اوضاع و احوالی که قیمت مسکن رو به گرانی می گذاشت ، حمایت‌های بی‌برنامه هم اوضاع را خرابتر کرد! در حالی که افزایش 6 میلیون تومانی وام خرید مسکن، قیمت‌ها را از قبل بالا برده بود، دولت اعلام کرد به آنهایی که خانه ندارند، وام 10میلیون تومانی مسکن می‌دهد؛ این دو مورد، هم قیمت واحدهای مسکونی آماده تحویل را بالا برد وهم قیمت مصالح ساختمانی را.

بی‌ثباتی با افزایش روزافزون قیمت مصالح ساختمانی و آهن‌آلات و سر انجام سوءاستفاده واسطه‌ها موجب شده بازار خرید مسکن تنها برای سرمایه‌داران داغ باشد.

 از یاد نبریم در کشوری با ویژگی‌های ایران مهمترین منبع سودآور همیشگی زمین و خانه است! کسی نمی‌داند که هفته آینده با بهایی که این هفته باید برای خرید یک خانه بپردازد می‌تواند خانه دار شود یا نه! به نظر می رسد دارویی هم برای علاج بیماری سخت، نگران‌کننده و هول‌آور «خانه» در دسترس نیست، جز آرام بخش‌هایی مانند وام مسکن که خود پس از مدت کوتاهی بی اثر و حتی آسیب زا می شود. شاید بهتر باشد برای مستند شدن این گزارش پای صحبت های یکی از همین «مالباختگان پنهان» بنشینیم. بهرام تقوی، کارمند شرکت نفت است.

 او که برای خرید خانه ناکام مانده می گوید: سال گذشته 40 میلیون داشتم و برای خرید خانه مورد نظر 5 میلیون کم آوردم. با همسرم فکر کردیم کمی صبر کنیم و سال آینده یعنی همین امسال، 5 میلیون را فراهم کنیم . بعد از عید وقتی پولمان جور شد برای خرید همان خانه رفتیم که 85 میلیون تومان شده بود. با این حساب شکست خورده به خانه برگشتیم تا شاید...

چه باید کرد؟

نقش دولت در کنترل وضعیت بازار مسکن بسیار مهم و تأثیرگذار است، به عنوان نمونه سیاست‌های دولت همچون عرضه خانه اجاره‌ای 99 ساله، کاهش سقف کارمزد وام‌های اعطایی و اجرایی شدن طرح جامع، نقش بازدارنده‌ای در افزایش پی در پی بهای مسکن دارد. در این میان دولت با اعمال کنترل بر قیمت مسکن و اجاره بها نیز می‌تواند نقش نظارتی خود را ایفا کند.

 اگر مشاوران املاک ساماندهی شوند، نخستین گام برای منطقی شدن اجاره بها و قیمت خرید خانه برداشته می‌شود. واقعا ضرورت فعالیت اقتصادی و بی ضابطه این همه بنگاه معاملات ملکی در کلانشهر تهران چیست و چرا دولت مراکزی را با استخدام جوانان تحصیلکرده و آگاه که تعدادشان هم کم نیست تاسیس نمی‌کند تا اطلاعات دقیق و درستی را به متقاضیان مسکن بدهند و کارمزد مشخصی را دریافت کنند.

 مسئولان دولتی می‌توانند، املاک و اجاره‌بها را قیمت‌گذاری کنند. به عنوان نمونه اگر قیمت املاک و اجاره‌بها در دوره آرامش بازار انتخاب و میزان افزایش قیمت هر یک، با قیمت‌های روز سنجیده شود، در این صورت میزان افزایش بی‌رویه قیمت‌ها مشخص می‌شود.

 مهندس یزدانی، پژوهشگر اقتصاد مسکن به ما می‌گوید: در چند سال گذشته، نسبت حجم معاملات مسکن به موجودی مسکن 25 درصد بوده است (این رقم در دیگر کشورها بین 10 تا 15 درصد است). همچنین مسئله سوداگری واسطه گران در بازار زمین و مسکن، به یک مؤلفه ساختاری تبدیل شده است.

به موازات، نسبت قیمت یک واحد مسکونی به میانگین درآمد سالانه خانوار، از مرز 10 سال فراتر رفته است. در کنار عملکردهای منفی یاد شده، آمارها نشان می دهند که واحدهای مسکونی روز به روز کوچکتر می‌شوند.

 بدین ترتیب، مجموعه ای از مشکلات در عمل مانع کارکرد بهینه بخش مسکن شده است. فراموش نشود که سیاست گذاری‌ها در هر جامعه ای، برآیندی از تعامل و تقابل منافع بین گروه های مختلف اجتماعی و فشارهای سیاسی و اقتصادی است.

 یزدانی درباره خروج از آشفته بازار مسکن نیز می‌گوید: حق مالکیت زمین را دولت نباید واگذار کند؛ بلکه باید فقط حق بهره‌برداری از زمین را واگذار کند. در انگلستان و سوئد هم چیزی به اسم مالکیت زمین وجود ندارد.

 این همان طرح حذف قیمت زمین است. دولت برای اجرایی شدن طرح زمین اجاره‌ای 99 ساله، زمین‌های متعلق به خود را واگذار می‌کند. بهای اجاره زمین‌های 99 ساله نیز معادل 20 درصد قیمت منطقه‌ای زمین است. دولت در این طرح تنها به کسانی که پروانه دارند، اجازه ساخت می‌دهد و تعاونی‌ها هم برای آنکه خود اقدام به ساخت و ساز کنند باید از وزارت مسکن پروانه ساخت بگیرند.

خانه‌ای در دوردست

 محمد سعیدی کیا، وزیر مسکن و شهرسازی در پاسخ به اینکه آیا داشتن سرپناه برای زوج‌های جوان این روزها فقط یک رؤیا است، می گوید: گرانی خانه اتفاق تازه‌ای نیست، 4 سال پیش هم همین اتفاق افتاد.

4 سال قبل از آن هم همین‌طور. بعد از انقلاب تا حالا هیچ‌کس برنامه‌ریزی مشخصی برای دهک‌های 2 تا 5 ( طبقه ضعیف جامعه) نداشته است. البته برنامه‌های جزئی‌ بوده اما جهت‌گیری اصلی برای این گروه نداشته‌ایم. هر وقت هم خواستند برای اینها کاری بکنند، طبقه متوسط سهم اینها را برده و سبب شده وضعشان خرابتر شود.

 به گفته او، هم اکنون حدوداً 35 درصد مردم اجاره نشینند. طبیعی است که در کشور ما سنی که افراد ازدواج می‌کنند، سن «خانه خواهی‌» هم هست. الان نرخ رشد تشکیل خانوار 5/3درصد است، چرا؟ چون هرم جمعیتی ما به‌نحوی است که رده سنی 25 تا 30 سال از همه بیشتر است؛ دلیل آن‌هم هم رشد 5/3 درصدی اوایل انقلاب است.

 معنای‌ این حرف آن است که پارسال 800هزار ازدواج در کشور انجام شده، یعنی اینکه سالی 400 هزار تقاضای خانه به قبلی‌ها اضافه می‌شود، در حالی ‌که 5 سال پیش این عدد حدود 200هزار بود و این افزایش تقاضا، فشار را مضاعف کرده است با این حساب ما الان 5/5میلیون کمبود خانه داریم؛ یعنی در هر سال باید 1 تا 2/1میلیون خانه ساخته شود.

 ما الان 4 شهر جدید در حومه تهران داریم؛ پردیس، پرند، هشتگرد و اندیشه که بهتر است متقاضیانی که توانایی اقتصادی ندارند به این شهرها بروند. برای کسی که سال‌ها در شهری مثل تهران زندگی کرده، رفتن به شهرهای جدید سخت است. از سوی دیگر مشکل اصلی شهر‌های جدید، کمبود یا نبود امکانات زندگی است.

 از این گذشته ترس مردم از این است که امسال مجبورند از «آریا شهر» بروند شهر جدید «پرند» و اگر اوضاع همین‌طوری باشد سال بعد باید از پرند هم بروند آن‌طرف‌تر جایی در نزدیکی کویر گرمسار!