عنصر پنهان افزایش قیمت مسکن

اما در سال‌های اخیر قیمت مسکن و زمین خصوصاً در شهرهای بزرگ به شکلی بی رویه افزایش و رشدی تصاعدی (خصوصا در سال 85) داشته است.

این امر موجب فشار بیشتر  بر اقشار کم درآمد شده و از سوی دیگر این قشر کمتر از تسهیلات مسکن  بهره برده اند.

این در حالی است که سیاست های اجرایی نظام باید به‌گونه ای باشد که این گروه بتوانند بیشتر از سایر اقشار جامعه از تسهیلات مذکور برای خرید مسکن استفاده کنند.

در حال حاضر حدود 5/17 میلیون خانوار در کشور زندگی می‌کنند و به‌طور متوسط در هر واحد مسکونی 1/1 خانوار سکونت داشته که برای رسیدن به شاخص مناسب در این بخش یعنی هر خانوار در یک واحد مسکونی، 7/1 میلیون واحد مسکونی نیاز است.

از طرفی در سال 85 حدود 778 هزار ازدواج ثبت شده است که این رقم همواره با نرخ رشد مثبتی در سال‌های آتی ادامه داشته و یکی از اصلی‌ترین نیازهای این زوج های جوان تهیه مسکن است.

از سوی دیگر حدود 24درصد واحدهای مسکونی در شهرها و حدود 5درصد در روستاها، اجاره ای و رهنی بوده که نشان می دهد حدود 9/2 میلیون واحد مسکونی اجاره ای و رهنی وجود دارد.

به عبارت دیگر حدود 2/3 میلیون خانوار، مستاجر هستند. حال اگر از 62درصد واحدهای مسکونی فاقد اسکلت فلزی و بتن آرمه و تعداد خانه های فرسوده و غیر قابل سکونت صرف‌نظر کنیم، نیازمند ساخت حدود 7/1میلیون واحد مسکونی هستیم.

با این روند هر ساله به ساخت حدود 780 هزار واحد مسکونی برای زوج‌های جوان نیاز داریم. از سوی دیگر 2/3 میلیون خانوار مستاجر با هزینه های سنگین اجاره و رهن مواجه بوده و قسمت اعظمی از درآمد این اقشار را هزینه های مسکن می‌بلعد.

این در حالی است که به طور متعارف  هزینه مسکن حدا‌کثر یک سوم در آمد خانوار را در بر می‌گیرد. همچنین بر اساس اعلام مرکز آمار ایران هم اکنون حدود 466 هزار خانه مسکونی خالی در کشور موجود بوده  و 9/2 میلیون واحد مسکونی رهن و اجاره‌ای در کشور وجود دارد.

عوامل موثر در افزایش قیمت

تحقیقات و بررسی های به‌عمل آمده برای شناخت عوامل موثر در افزایش قیمت مسکن در کشورمان نشان‌می‌دهد عواملی چون متعادل نبودن عرضه و تقاضا، ناکار‌آمدی، مبهم بودن و عملکرد خلاف انتظار سیاست‌های اعمال شده در بخش مسکن، نبود هماهنگی لازم بین ارگانها و نهادهای مسئول و متولی مسکن برای اعمال و اجرای سیاست‌های اجرایی و کاربردی، تفاوت نرخ سود بانکی اعلام شده از سوی دولت و نرخ سود حقیقی در بازار، قابل خرید و فروش بودن وام و تسهیلات مسکن در بازار، نگرش صرف درآمدزایی به فروش تراکم، فشارهای اقتصادی و تحریم های خارجی که  فضای ناامن اقتصادی را برای سرمایه گذاری در بخش‌های دیگر اقتصادی ایجاد و باعث هجوم سرمایه‌ها به سوی مطمئن‌ترین سرمایه گذاری در کشور یعنی مسکن و ملک به‌صورت دلالی و خرید و فروش شده، خروج برخی از نیروهای کار ارزان از کشور، افزایش قیمت نامتعارف و مبهم مصالح ساختمانی و ثابت نبودن قیمت آن در بازار، جذابیت بیشتر زمین و مسکن به دلیل بازده بالاتر نسبت به سایر بخش‌های اقتصادی، افزایش حجم نقدینگی و ورود بخش عمده آن به بخش مسکن، سود جویی برخی افراد، ایجاد شهرک ها و شهرهای جدید اقماری برای جذب سرریز جمعیت کلانشهرها، سهم غیر متعارف و بالای قیمت زمین در مسکن، وجود بافت های فرسوده  و تعرفه حق‌الزحمه مشاوران املاک و بنگاه‌داران مسکن که با بالا رفتن قیمت ملک و مسکن، حق‌الزحمه بیشتری را دریافت می‌کنند، از جمله مهمترین عوامل موثر در افزایش بی‌رویه قیمت مسکن محسوب‌می‌شوند.

عنصری نامحسوس

مشاوران املاک یکی از عوامل موثر در افزایش قیمت مسکن بوده و از زمان تصمیم به فروش یا اجاره  مسکن توسط فروشنده تا خرید یا اجاره آن توسط خریدار، همواره مشاوران املاک و بنگاه‌داران مسکن نقش اساسی را در تعریف و تعیین قیمت، بازی می‌کنند.

قیمت مسکن براساس قیمت منطقه ای مسکن، مرغوبیت آن در منطقه، محل، سال ساخت، امکانات در اختیار و ... ارائه می شود که در بسیاری از این ویژگی‌ها نظر فروشنده و خصوصا مشاوران املاک تعیین کننده بوده و در نهایت قیمت مسکن در منطقه را تعیین می‌کند.

پس از توافق فروشنده و خریدار، قولنامه تنظیم و سپس کار انتقال سند رسمی صورت می گیرد. پس از تنظیم قولنامه حق‌الزحمه مشاور و بنگاه دار مسکن بر اساس رقم ریالی مورد معامله(ملک یا مسکن) و مطابق تعرفه‌ای که نشان دهنده رابطه کاملا مستقیم ارزش مورد معامله با میزان حق‌الزحمه است از سوی طرفین  معامله پرداخت می شود (معمولا فروشنده با توافق قبلی با مشاور املاک از پرداخت آن معاف شده یا این هزینه قبلا به قیمت ملک اضافه می شود).

پرسش مطرح آن است که وقتی حق‌الزحمه مشاوران املاک رابطه کاملا مستقیم و بلا‌فصلی  با معاملات مسکن و ملک دارد، آیا این امر نمی تواند عاملی موثر در افزایش بی رویه قیمت ها باشد؟

در واقع حق‌الزحمه مشاوران مسکن با افزایش قیمت ، بیشتر شده و از سوی دیگر این  گروه در قیمت‌گذاری مسکن و ملک موثر هستند.

برخی معتقدند در شرایطی که قیمت ها خیلی افزایش یابد بازار خرید مسکن راکد شده و سزای گرانفروش، نخریدن است. اما باید توجه کرد که  این ضرب‌المثل برای کالایی است که بتوان در جای دیگر مشابه ارزان آن را تهیه کرده و یا درمورد کالا و نیازهای‌ اساسی انسان نیز مصداق دارد.

اما باید توجه کرد که مسکن نیاز اساسی خانواده‌ها بوده و بازار مسکن همچون زنجیر های به هم متصل است، به نحوی که عوامل موثر در قیمت مسکن در هر جایی، با شدت و ضعف خود را در قیمت تمام شده این کالا نشان می دهد.

هر چند این روش محاسبه حق‌الزحمه، در برخی دیگر از حرفه‌ها مانند محاسبه حق‌الزحمه مهندسان یا وکلا برای اقامه دادرسی‌های حقوقی نیز وجود دارد، ولی میزان کار مهندسی و مطالبه حق خواهان در دادرسی‌ها در دست مهندس یا وکیل نبوده و توسط نظام مهندسی و دادگاه مشخص می‌شود.

به‌طور کلی برخی مشاوران املاک و بنگاه‌داران مسکن تمایل به افزایش قیمت مسکن و ملک داشته و با ایجاد بازار کاذب در مناطق مختلف شهری، در واقع سعی در بالا بردن حق‌الزحمه خود دارند.

هر چند برخی دیگر با خرید ملک و مسکن (با قیمتی پایین‌تر از ارزش آن) به هنگام رکود بازار مسکن و فروش آن در مواقعی که قیمت‌ها افزایش می‌یابد، به بی ثباتی این بازار دامن می زنند.

این عامل باعث شده تا این گروه در معاملات مسکن و ملک شرکت داشته و موثر باشند و نه تنها انگیزه ای برای کاهش قیمت‌ها ندارند بلکه افزایش قیمت مسکن به هر طریقی افزایش  حق‌الزحمه آنها را به دنبال دارد.

اگر بتوان در تعرفه قیمت گذاری حق‌الزحمه این قشر به گونه‌ای عمل کرد که این امر رابطه‌ای مستقیم با قیمت ملک و مسکن نداشته باشد، این عامل نهفته و موثر در افزایش قیمت مسکن خنثی شده و گامی هرچند کوچک در راه جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن برداشته می شود.

تحقق این امر فقط با کار کارشناسی ارگان‌ها و نهادهای موثر و مرتبط با این قشر خصوصا اتحادیه صنف مشاوران املاک، امکانپذیر بوده و جای تامل و بررسی کارشناسی دارد.

با این روند بهتر است حق‌الزحمه مشاوران املاک و بنگاه‌داران مسکن بر اساس قیمت مورد معامله تعرفه گذاری نشده بلکه با کار دقیق کارشناسی و از روش‌هایی که این رابطه مستقیم را حذف می کند، استفاده شود.