محله نیاوران و دارآباد باشد یا ستارخان و داودیه هم فرقی ندارد؛ ماجرای قراردادهای رهن و اجاره‌ای که به دلیل نرخ غیرکارشناسی اجاره تمدید نمی‌شوند و مستأجرانی که مجبورند به خانه‌های نقلی‌تر و محله‌های پایین شهر کوچ کنند، این روزها تبدیل به اتفاق تکراری در بنگاه‌های معاملات ملکی شده است. عده‌ای نوسانات قیمت ارز را دلیل گرانی اجاره‌خانه می‌دانند و گروهی دیگر هم فضاسازی‌ها و نرخ‌های غیرواقعی وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌های خرید و فروش املاک را مسبب وضع موجود تصور می‌کنند. در این گزارش همزمان با آغاز فصل رهن و اجاره‌خانه، سراغ بنگاه‌های معاملات ملکی رفتیم و در گفت‌وگو با مشاوران املاک و اهالی محله‌های پهنه شمال وضعیت رهن و اجاره مسکن را بررسی کردیم.
- چانه‌زنی در بنگاه‌های بالای شهر
وقتی نام محله‌های مرفه‌نشین زعفرانیه، فرمانیه و نیاوران به میان می‌آید، شاید تصور کنیم افزایش نرخ اجاره‌بها در انجام معاملات ملکی در این محله‌ها اثر چندانی نمی‌گذارد. اما مشاوران املاک از افزایش شمار مستأجرانی می‌گویند که به دلیل ناتوانی مالی در پرداخت رهن و اجاره مجبور به ترک این محله‌ها هستند. برای سر درآوردن از بازار رهن و اجاره مسکن در محله‌های شمال شهر، سراغ برخی از بنگاه‌های معاملات ملکی محله‌های نیاوران، فرمانیه، دارآباد و... می‌رویم. صاحب بنگاهی در نزدیکی سه‌راه یاسر به افزایش بیش از ۴۰درصد نرخ اجاره‌بها نسبت به اردیبهشت ماه ۱۳۹۷ اشاره می‌کند و می‌گوید: «سال گذشته رهن کامل آپارتمانی با امکانات معمولی، متری ۲ میلیون تومان بود. اما همان آپارتمان اردیبهشت امسال متری ۳ و نیم میلیون تومان رهن داده شده.
در این شرایط مستأجرها تلاش می‌کنند با صاحبخانه بر سر تمدید قرارداد به توافق برسند تا از صرف وقت برای پیدا کردن خانه جدید، اسباب‌کشی و پرداخت هزینه کمیسیون جلوگیری کنند. » این وضعیت حتی پای چانه‌زنی‌های معمول بر سر اجاره‌خانه به بنگاه‌های محله‌های بالای شهر هم باز شده است. فرهاد مصطفی‌لو یکی از ساکنان قدیمی محله نیاوران که از یک ماه مانده به پایان قراردادش به دنبال خانه جدید برای رهن می‌گردد، می‌گوید: «رهن کامل آپارتمان ۱۰۰ متری‌ای که در آن زندگی می‌کنم ۲۸۰ میلیون تومان بود. اما صاحبخانه امسال ۱۵۰ میلیون دیگر درخواست کرده است. راضی به کاهش مبلغ نمی‌شود و من هم توان پرداخت آن را ندارم. در نتیجه مجبورم دنبال آپارتمان کوچک‌تری باشم. آپارتمانی با متراژ کمتر که البته به سختی در این محله پیدا می‌شود. »
- اجاره خانه با دلار و یورو
محله‌های شمال شهر به برج‌های لوکس و آپارتمان‌هایی که به قول مشاوران املاک، فول امکانات نامیده می‌شوند معروفند. جالب اینجاست که افزایش اجاره‌بها، در رهن و اجاره این واحدهای مسکونی هم اثرگذار بوده است. به گفته یکی از مشاوران املاک محله زعفرانیه، نرخ اجاره آپارتمان‌های لوکس در این محله مانند موارد مشابه در محله‌های فرمانیه و نیاوران، ۴۰ تا ۵۰درصد افزایش داشته است. صاحب بنگاهی در محدوده پل رومی می‌گوید: «امسال آپارتمان‌های لولکس محله فرمانیه از متری ۶ میلیون تا ۷ و نیم میلیون تومان رهن داده می‌شود. آپارتمان‌هایی که امکاناتی مانند استخر، سونا و جکوزی دارند.
البته ماجرای اجاره‌خانه‌های سوپرلوکس و پنت‌هاوس‌ها متفاوت است و معمولاً این مالک است که قیمت را تعیین می‌کند. رهن این خانه‌ها گاهی تا متری ۱۲ میلیون تومان هم می‌رسد. » اما تغییر نرخ اجاره گریبان قشر مرفه را هم گرفته است. مسئله‌ای که باعث رواج‌گونه عجیبی از قراردادهای رهن و اجاره در این محله‌ها شده است. صاحب یک بنگاه معاملات ملکی در محله نیاوران می‌گوید: «برخی از مالکان محله‌های شمیران که در خارج از کشور زندگی می‌کنند و یا رفت و آمدشان به کشورهای دیگر بیشتر است از مستأجران دلار و یورو می‌گیرند.
البته این نوع از معامله بیشتر برای رهن و اجاره‌خانه‌های سوپرلوکس و پنت‌هاوس‌ها رایج شده است. » کارشناس مشاور املاک دیگری در محله فرمانیه می‌گوید: «نوسانات ارزی پای عقد چنین قراردادهایی را به معامله آپارتمان‌های فول امکانات هم باز کرده است. در چند ماه گذشته ۱۵ مورد قرارداد رهن و اجاره با این روش پرداختی داشتیم. مستأجران این خانه‌ها بیشتر از اتباع خارجی، کارمندان سفارت و ورزشکاران خارجی هستند. در این قراردادها که نتیجه افزایش غیرمعقول اجاره‌بهاست، مستأجران ضرر می‌کنند. »
- بی‌انصافی به هوای کمیسیون بیشتر
در محله‌هایی مانند دارآباد که بافت بومی و سنتی‌تری دارند، افزایش نرخ اجاره پیامدهای بیشتری برای مستأجران داشته است. مهرداد هانی، ساکن خیابان طالب‌نسب، می‌گوید: «رهن خانه در خیابان‌های قیدی‌نژاد، طالب نسب و محدوده مسجدجامع سال گذشته متری یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. اما امسال به ۲ و نیم میلیون هم رسیده است. کارشناسان مشاور املاک می‌گویند قیمت کارشناسی این محدوده نباید بیشتر از ۲ میلیون باشد اما صاحبخانه‌ها قبول نمی‌کنند و اجاره بیشتری می‌خواهند. » موضوع را با یکی از مشاوران املاک باسابقه محله دارآباد در میان می‌گذاریم. او نوک پیکان انتقاد را به سمت گروهی از همکارانش می‌گیرد و می‌گوید: «در محله دارآباد هم اجاره‌خانه حدود ۴۰درصد بیشتر شده است. من برخی از همکارانم را مقصر می‌دانم. هر خانه‌ای یک نرخ اجاره منطقی و کارشناسی دارد. اما برخی از مشاوران املاک از سر بی‌انصافی به هوای گرفتن کمیسیون بیشتر با مالکان همراه می‌شوند.
صاحبخانه درخواست اجاره بیشتر می‌کند و قیمت‌ها روز به روز غیرواقعی‌تر می‌شوند. » از ماجرای کمیسیون‌ها که می‌پرسیم، می‌گوید: «براساس قانون اتحادیه مشاوران املاک، کمیسیون بنگاه‌ها از یک قرارداد رهن و اجاره ۱۵ روز از مبلغ یک ماه اجاره است. به‌عنوان مثال اگر اجاره‌خانه‌ای یک میلیون تومان در ماه باشد، هزینه کمیسیون قرارداد آن می‌شود ۵۰۰ هزار تومان که طرفین قرارداد هرکدام نصف این مبلغ را پرداخت می‌کنند. متأسفانه در این شرایط برخی از مشاوران املاک از نرخ اجاره پیشنهادی صاحبخانه‌ها استقبال می‌کنند تا کمیسیون بیشتری نصیب‌شان شود. همین مسئله یکی از عوامل اصلی رواج نرخ اجاره‌های غیرکارشناسی است.»
- به فضای مجازی رسیدگی کنید
رشد نرخ اجاره واحدهای مسکونی در محله‌های منطقه ۲ مانند مرزداران، کوی نصر و ستارخان هم محسوس بوده است. اگرچه پرس‌وجو از چند بنگاه معاملات ملکی در این محله‌ها نشان می‌دهد که اجاره‌ها در محله‌های غربی این منطقه حدود ۲۰درصد نسبت به سال گذشته بیشتر شده است، اما همین افزایش نرخ اجاره باعث استقبال از واحدهای مسکونی کوچک‌تر شده است. صاحب یکی از بنگاه‌های معاملات ملکی محله کوی نصر در این‌باره می‌گوید: «موارد تمدید ناموفق قرارداد در محله ما هم کم نبوده است. از آنجایی که در محله کوی نصر واحدهای کوچک‌تر از ۷۰مترمربع به سختی پیدا می‌شود، مستأجرانی که درآمدشان کفاف نمی‌داد راهی محله‌های مجاور مانند شهرآرا و ستارخان شده‌اند.
با توجه به شرایط اقتصادی‌ای که این روزها بر کشور حاکم است صاحبخانه‌ها تمایل زیادی به گرفتن اجاره ماهانه دارند و مستأجران هم از پس پرداخت اجاره بیشتر برنمی‌آیند. بنابراین مستأجرانی که موفق به تمدید قرارداد نشده‌اند، سراغ محله‌های ارزان‌تر یا آپارتمان‌های قدیمی‌تر و کوچک‌تر رفته‌اند.»
این کارشناس مشاوره املاک نقش وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها را در افزایش غیرواقعی نرخ اجاره بی‌تأثیر نمی‌داند و می‌گوید: «باید به وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌هایی که در فضای مجازی بدون کمترین نظارت در حوزه مسکن فعالیت می‌کنند رسیدگی شود. در شرایطی که هر کسی می‌تواند خانه‌ای را با قیمت غیرکارشناسی عرضه کند، افزایش غیرواقعی و غیرکارشناسی اجاره‌ها هم موضوع عجیبی نیست. هرکدام از بنگاه‌های معاملات ملکی مجاز، کد مخصوصی دارند و اگر معامله‌ای در فضای مجازی از این طریق انجام شود، آگهی‌ها قابل پیگیری خواهند بود. در این صورت اگر یک بنگاه معاملات ملکی، قیمتی غیرکارشناسی برای اجاره یک خانه منتشر کرد، موضوع به راحتی قابل پیگیری است.»
- رد پای دلار در سعادت‌آباد و شهرک غرب
در محله سعادت‌آباد هم مانند چند محله مرفه‌نشین منطقه یک، رد پای عقد قرارداد رهن و اجاره با دلار و سکه دیده می‌شود. یکی از مشاوران املاک خیابان مروارید می‌گوید: «مالکان برخی از واحدهای لوکس در سعادت‌آباد و شهرک غرب تنها به شرط دریافت دلار و سکه، خانه اجاره می‌دهند. این خانه‌ها معمولاً مبله هستند و مشتریان خاص دارند. » اگر از واحدهای مسکونی لوکس این محله‌ها بگذریم، اجاره آپارتمان‌هایی با امکانات معمولی در محله‌های شمالی منطقه۲ نسبت به دیگر محله‌های این منطقه رشد بیشتری داشته است. به گفته یکی دو بنگاه معاملات ملکی، محله‌های سعادت‌آباد و آسمان‌ها، نرخ اجاره در این محله‌ها بیش از ۳۰درصد شده است. محمدرضا کاشفی یکی از اهالی محله آسمان‌ها می‌گوید: «چند سالی در محله سعادت‌آباد و در خیابان ۲۴ متری غربی زندگی می‌کردیم. اما امسال با همان اجاره سال گذشته فقط می‌توانستیم خانه‌ای ۷۰ متری در زیرزمین یک آپارتمان اجاره کنیم. برای همین مجبور شدیم در محله آسمان‌ها و بلوار فرحزادی به دنبال خانه بگردیم. »
- اتحادیه بیشتر نظارت کند
نرخ اجاره‌خانه در محله‌های داودیه، قلهک و دروس در منطقه۳ با منطقه ۱ تفاوت چندانی ندارد. در این محله‌ها هم آپارتمان‌های سوپرلوکس با امکاناتی مانند استخر و... اجاره داده می‌شود که حداقل نرخ رهن کامل این واحدها متری ۶ میلیون تومان است. پرس‌وجوها از چند بنگاه معاملات ملکی محله‌های داودیه و قلهک نشان می‌دهد که در محله‌های شمال تهران اجاره نسبت به زمان مشابه در سال گذشته از ۳۰ تا ۴۰درصد رشد داشته است. یکی از مشاوران املاک محله داودیه نظارت جدی‌تر به عملکرد برخی از هم صنفی‌هایش را عامل مؤثری در واقعی‌تر شدن اجاره‌ها می‌داند و می‌گوید: «اتحادیه مشاوران املاک به‌صورت دوره‌ای بر عملکرد بنگاه‌ها نظارت می‌کند اما به عقیده من این نظارت‌ها می‌تواند جامع‌تر شود.
به‌عنوان مثال باید اتحادیه به موضوع کارشناسی شدن نرخ‌ها در محله‌های مختلف نظارت دقیق‌تری داشته باشد یا راهکار تازه‌ای برای این مسئله بیندیشد تا در هنگام عقد قرارداد، قیمت کارشناسی، ملاک باشد و مستأجران متضرر نشوند. » کامران رضایی یکی از اهالی محله داودیه که برای پیدان کردن واحد اجاره‌ای گذرش به بنگاه محله داودیه افتاده است، می‌گوید: «متأسفانه برخی از مشاوران املاک به هوای گرفتن کمیسیون تمایل بیشتری به عقد قراردادهای جدید دارند. در نتیجه پیشنهادهای غیرواقعی مالکان را قبول می‌کنند و خبری از چانه‌زنی هم نیست. از طرفی مالکان مبالغ خارج از عرف برای تمدید قرارداد جدید درخواست می‌کنند که نتیجه‌اش عدم تمدید قرار داد است. »
- باید نرخ اجاره به قیمت کارشناسی نزدیک شود
افزایش نرخ اجاره در محله‌های مختلف تهران، دلایل متعددی دارد. از نوسانات نرخ ارز تا نرخ‌های غیرواقعی که مالکان واحدهای مسکونی روی خانه‌ها گذاشته‌اند. در ادامه با «مصطفی قلی خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره راهکارهای اتحادیه برای جلوگیری از رواج نرخ اجاره‌های غیرواقعی و غیرکارشناسی در مناطق تهران گفت‌وگو کردیم.
- بنگاه‌های معاملات ملکی معتقدند اپلیکیشن‌ها و وب‌سایت‌ها نقش مهمی در رشد نرخ اجاره مسکن داشته‌اند. اتحادیه مشاوران املاک چه راهکاری برای حل این مشکل اندیشیده است؟
وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌هایی که در فضای مجازی نرخ اجاره و یا فروش مسکن را منتشر می‌کنند، زیر نظر اتحادیه مشاوران املاک تهران نیستند. شرایط این روزها بسیار شبیه به یکی دو دهه پیش شده است. آن زمان بنگاه‌های معاملات ملکی، نرخ اجاره خانه‌ها را با برچسب روی شیشه بنگاه‌ها نصب کرده و در معرض دید عموم قرار می‌دادند. این مسئله باعث رواج نرخ‌های غیرواقعی و غیرکارشناسی در شهر شده بود. اما با تصمیم هیئت‌مدیره اتحادیه و همکاری اداره اماکن، نصب فایل روی شیشه بنگاه‌ها ممنوع شد. متأسفانه این روزها وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها نیز کارکردی مشابه با آنچه در گذشته رخ داده بود پیدا کرده‌اند.
- البته اپلیکیشن‌ها و وب‌سایت‌ها پیدا کردن مسکن مناسب را برای مردم آسان‌تر کرده بودند. این تصمیم به معنای مخالف کلی با فعالیت چنین وب‌سایت‌هایی است؟
خیر. ما نمی‌توانیم با تکنولوژی مخالفت کنیم و حتی معتقدیم که باید با آن همراه شویم. برای حل این مسئله هم چاره‌ای اندیشیده شده است. در جلسه مشترکی که در دادستانی تهران داشتیم قرار شد اگر نرخ اجاره یا خرید و فروش خانه‌ای در وب‌سایت‌ها یا اپلیکیشن‌ها منتشر می‌شود، در وهله نخست آن واحد مسکونی باید احراز مالکیت شده باشد. این کار دست افرادی را که در شکل‌گیری نرخ‌های غیرواقعی نقش مهمی دارند کوتاه خواهد کرد.
- اتحادیه مشاوران املاک با چه راهکار عملی می‌تواند اجاره یک خانه یا خرید و فروش آن را به قیمت کارشناسی و واقعی آن نزدیک‌تر کند؟
مشکلی که در اکنون در معاملات مسکن وجود دارد این است که قیمت‌هایی که توسط مشاوران املاک، کارشناسی می‌شوند در انجام معامله به رسمیت شناخته نمی‌شود. برای حل این مشکل، پیشنهادی به دادستانی تهران داده‌ایم که اتحادیه مشاوران املاک تهران در هر منطقه تعداد معینی کارشناس مشاور املاک را به‌عنوان کارشناس رسمی معرفی کند. این کارشناسان نرخ‌های واقعی و کارشناسی خانه‌ها را تعیین کنند تا نرخ اجاره‌ها و خرید و فروش خانه به قیمت واقعی نزدیک‌تر شود. در صورت عملی شدن این پیشنهاد که البته نیاز به بررسی‌های دقیق و پیگیری مستمر دارد می‌توانیم انتظار واقعی‌تر شدن نرخ اجاره و خرید و فروش مسکن را داشته باشیم.
نظر شما