اما اوضاع بازار در نهایت حکایتی گویا را چنان که سخنگوی دولت گفت، از کنترل قیمت مسکن به نمایش نمی‌گذارد. اگرچه بازار گرانی خانه در تابستان جاری چون سال قبل و حتی سال 85 رونق ندارد اما این امر نشانگر افت قیمت ساختمان نبوده و برخلاف آنچه از سخنان مقامات دولتی برمی‌آید می‌توان آن را به رکودی نسبت داد که هر از چندگاهی پس از جهش قیمت ساختمان گریبان گیر بازار مسکن می‌شود.
البته به عقیده کارشناسان و فعالان بازار مسکن شاید بتوان این رکود را زمینه کاهش قیمت‌ها تلقی کرد اما واقعیت این است که تجربه رکود بازار مسکن نشان می‌دهد این وضعیت غالبا با افزایش قیمت‌ها توأم بوده و شرایط رکود تورمی را برای بازار مسکن رقم زده است. درعین حال خروج از این وضعیت رکود تورمی که غالبا هم در گذر زمان نسبتا طولانی شده است، چنان رخ داده است که شرایط بازار ناخودآگاه به زمینه رشدهای فزاینده قیمت بدل شده است و تورمی دوچندان را به بازار مسکن تحمیل کرده است.
هر چند رشد قیمت مسکن در سال 86 اتفاقی تاریخی به شمار می‌رود اما وزارت مسکن و شهرسازی در گزارشی جهش قیمت مسکن در سال 85 را بی‌سابقه اعلام کرده است.
متوسط قیمت یک متر مربع زمین معامله شده در بهار سال گذشته در تهران یک میلیون و 650 هزار تومان و در تابستان همان سال یک میلیون و 679هزار تومان بود که نسبت به فصل مشابه سال قبل به‌ترتیب 9/128درصد و 4/124درصد رشد داشته است.
این رشد برای یک سال، رشد بسیار زیادی است. این در حالی است که قیمت متوسط یک متر مربع زمین معامله شده در سال 1385 (8494 هزار ریال) نسبت به متوسط کل سال قبل 1/31درصد رشد داشته است. با توجه به رشد بسیار اندک قیمت‌های مسکن در سال‌های قبل از آن، این تغییر یک جهش قیمتی شدید محسوب می‌شود، به‌طوری که از نظر تاریخی در کشور سابقه نداشته است.
بنابراین گزارش، در بهار و تابستان سال 1386 متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی (اعم از ویلایی و آپارتمانی) معامله شده در تهران به‌ترتیب 13569هزار ریال و 14314 هزار ریال بوده که نسبت به فصل مشابه سال قبل به‌ترتیب 4/87درصد و 4/84درصد رشد داشته است.
این در حالی است که متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی معامله شده در سال 1385 به 8314 هزار ریال رسیده بود که نسبت به سال قبل 28درصد رشد نشان می‌دهد. اما در فصول پایانی سال یعنی پاییز و زمستان این رشد نسبت به فصل مشابه سال قبل بالاتر و به‌ترتیب 5/32 درصد و 7/46 درصد بوده است.
متوسط اجاره بهای یک متر مربع مسکن در شهر تهران در بهار و تابستان سال 1386 به‌ترتیب برابر 54414 هزار ریال و 57817 هزار ریال بوده است که نسبت به فصل مشابه سال قبل به‌ترتیب 8/36درصد و 3/36درصد رشد داشته است.
این در حالی است که متوسط اجاره بهای یک متر مربع مسکن در شهر تهران در سال 1385 رشدی معادل 7/23درصد را نشان می‌دهد. با مشاهده این تغییرات می‌توان اینگونه نتیجه گرفت که رشد قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال 1385 و نیمه اول سال 1386 بیشتر از فصول اول سال 1386 بوده است، با این وجود رشد اجاره بها در این مدت کمتر از رشد قیمت زمین و مسکن بوده است.
نکته قابل تامل در اینجا این است که با توجه به اندک بودن معاملات بهار، می‌توان گفت افزایش قیمت به‌صورت عمده در زمستان و بیشترین افزایش در ماه پایانی سال رخ داده است. قیمت‌های بهار، قیمت افزایش یافته پایان سال است که در بهار تثبیت شده است و تقریبا همه معاملات بهار به قیمت آخرین معاملات سال قبل انجام می‌شود.
این روند رشد قیمت موجب شد تا دلایل متعددی برای افزایش قیمت مسکن از سوی دولت عنوان شود. در میان دلایل مطرح شده، کمبود عرضه مسکن به‌عنوان علت گرانی ساختمان عنوان شد که شاید نتوان دلیلی چندان منطقی بر مبنای منطق آن ارزیابی کرد. در شرایطی که دولت می‌رود تا برای ساماندهی خانه‌های خالی که تعداد آنها در سطح پایتخت کم هم نیست، مالیات‌های سنگین را وضع کند، شاید صحبت کردن از کمبود عرضه ساختمان را نتوان دلیلی محکم ارزیابی کرد.
یک کارشناس مسکن با اشاره به اینکه نظریه «گرانی مسکن به‌دلیل کمبود عرضه» غلط است گفت: در طرح مشکل مسکن در ایران به سه امر مهم کمتر توجه می‌شود و در نتیجه این بی‌توجهی‌ها است که «برنامه‌های حل مشکل مسکن» اغلب با چالش مواجه می‌شود.
سهراب مشهودی افزود: ابتدا باید گفت که مشکل مسکن اغلب از زاویه کمبود تعداد واحدهای مسکونی نسبت به خانوار، مطرح می‌شود و این عامل (که تقریباً به‌طور ثابت حدود 5/1میلیون واحد است)، عامل گرانی مسکن عنوان می‌شود و در واقع علت گرانی مسکن را کمبود عرضه نسبت به تقاضا می‌داند.
وی با بیان اینکه به دلایل زیادی، این نظریه کاملاً غلط است، گفت: تقریباً هیچ متقاضی وجود ندارد، که به‌علت عدم‌وجود مسکن در بازار، نتوانسته باشد نسبت به خرید مسکن اقدام کند و دوم اینکه علت اصلی تفاوت تعداد خانوار با تعداد مسکن، اتفاقاً به‌علت عرضه کمتر نبوده بلکه به دلیل کمی تقاضای مؤثر است.
مشهودی ادامه داد: آنچه افراد را از دست یافتن به مسکن باز می‌دارد نه عدم‌عرضه کافی بلکه عدم‌امکان خرید متناسب با درآمد و توان مالی خانوارهاست.
مشهودی گفت: یکی از مهم‌ترین عواملی که بار تامین مسکن را سنگین می‌کند، مبحث مالکیت مسکن علاوه بر تامین معمول آن است.
وی ادامه داد: در عمل و در طول تاریخ، فعالیت‌های مسکن و شهرسازی اثبات کرده است که راه‌حل‌هایی که بخواهد مشکل مسکن را از طریق مالکیت آن حل کند، حتی درصورت افزایش نسبت وام به قیمت واحد مسکونی چون بخش اعظم خانوارها قدرت بازپرداخت وام را ندارند، قابل حصول نیستند.
وی افزود: چون هزینه مسکن تملکی حدوداً سه برابر سکونت یافتن بدون مالکیت است، بنابراین بهتر است بخش عمومی سکونت یافتن را از مالکیت مسکن جدا کند و یا به معنای دیگر وظیفه تامین اجتماعی و امور ضد‌تورمی سرمایه‌های کوچک را به سازمان‌ها و وزارتخانه‌های مرتبط دیگر واگذارد و خود تنها تامین سکونتگاه را مدنظر قرار دهد. از نگاه وزیر مسکن نیز رکود دوره‌های قبلی و تورم نیز از جمله دلایلی است که قیمت مسکن را افزایش داده است.
کارشناسان این روند را زمینه افزایش تقاضا برای مسکن ارزیابی می‌کنند و اعتقاد دارند که همین افزایش تقاضا خود دلیلی برای گران شدن ساختمان است.
اکنون پس از گذشت 2سال پیاپی از گرانی مسکن، رکودی بر بازار حاکم شده است که بسیاری آن را کاهش قیمت تلقی می‌کنند اما واقعیت این است که شاید بازار مسکن می‌رود تا مانند بسیاری از موارد تجربه شده رکودی نسبتا دراز مدت را تجربه کند. این فرآیند شاید به منزله موفقیت سیاست‌های دولت در کنترل قیمت مسکن تلقی شود اما براساس تجربه پیش زمینه‌ای است تا در سال‌های آتی بار دیگر فرآیند جهش قیمت مسکن را رقم زند. این اتفاقی است مسبوق به سابقه و شاید تجربه‌ای که باید از آن عبرت گرفت.
