اجاره نشینی نزدیک60 درصد اهالی تهران و بسیاری از شهرهای بزرگ کشورمان را چه به‌عنوان مالک و چه به عنوان مستاجر به نوعی درگیر کرده است. آگاهی از حقوق طرفین و قوانین مقررات می‌تواند به مقدار قابل ملاحظه‌ای از این درگیری بکاهد.
ماده 466 قانون مدنی، اجاره را چنین تعریف کرده است: اجاره عقدی است که به‌موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود، اجاره دهنده را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.
به بیانی ساده‌تر، اجاره قراردادی است که به موجب آن مستاجر در مقابل مالی که به موجر پرداخت می‌کند، برای مدت مشخص و معینی (مثلا یک هفته، یک ماه، یک سال و...) از منافع مورد اجاره بهره‌مند می‌شود. به‌دنبال طرح موضوع اجاره اماکن تجاری در هفته‌های گذشته صفحه حقوقی در این هفته به موضوع اماکن تجاری می‌پردازد.
اجاره عقد است، به این معنا که برای کامل شدن این عمل حقوقی لازم است که موجر قصد اجاره دادن داشته باشد و در مقابل شخصی نیز حاضر به اجاره کردن باشد و با هم توافق کنند تا عمل حقوقی کامل شود.
در اجاره، مستاجر در مقابل استفاده‌ای که از مورد اجاره می‌کند، لازم است که مالی را به موجر بپردازد یا تعهد به پرداخت آن داشته باشد. در جامعه کنونی ما مرسوم و معمول این است؛ مالی که به عوض استفاده از مورد اجاره به موجر پرداخت می‌شود، پول است. اما از نظر قانونی این عوض پرداختی صرفا منحصر به پول نیست و بلکه می‌توان اموال دیگر را نیز به‌عنوان عوض به موجر پرداخت کرد. عوضی را که موجر و مستاجر نسبت به آن توافق می‌کنند اجرت المسمی که( مسمی به معنای تعیین شده است) یااجاره بها یامال الاجاره می‌گویند.
اجاره عقد موقت است. منظور این است که مدت استفاده و بهره مندی مستاجر از مورد اجاره می‌بایستی در مدت معین و مشخصی انجام گیرد.به عبارت دیگر، مدت زمان مالک شدن منفعت مورد اجاره برای شخص مستاجر می‌بایستی در قالب زمان معین و مشخصی تعیین شود.
تکالیف مستاجر
ماده 490 قانون مدنی درخصوص تکالیف مستاجر مقرر می‌دارد: مستاجر باید اولا: در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند. ثانیا: عین مستاجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده و درصورت عدم‌تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط می‌شود استعمال نماید. ثالثا: مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و درصورت عدم‌تعیین موعد نقدا بپردازد.
بنابراین به موجب ماده فوق مستاجر دارای 3 تعهد و تکلیف اصلی است:
الف- پرداختن اجاره
ب- خودداری از تعدی و تفریط
ج- تغییر ندادن مصرف مورد اجاره
بطلان اجاره
بطلان اجاره به 3 صورت امکان پذیر است:
* فقدان یکی از شرایط اساسی برای صحت معامله
به موجب ماده 190 قانون مدنی، برای صحت معامله شرایط زیر اساسی است:
1 - قصد طرفین و رضای آنها
2 - اهلیت طرفین
3 - موضوع معین که مورد معامله است
4 - مشروعیت جهت معامله
هرگاه یکی از شرایط مقرر در بندهای 1 الی 4 ماده 190 موجود نباشد، اجاره باطل است و مثل این است که هیچ اجاره‌ای منعقد نشده است و مستاجر بابت استفاده‌ای که از مورد اجاره کرده است باید به موجر اجرت المثل پرداخت کند.به‌عنوان مثال: هرگاه موجر مجبور به انعقاد عقد شده (بند1 ) و یا اینکه یکی از طرفین مجنون یا صغیر یا سفیه بوده (بند2 ) و یا اینکه مکانی که هنوز معین و مشخص نیست به اجاره به دیگری واگذار شده (بند3 ) و همچنین اگر مورد اجاره جهت امر نامشروعی همانند اجاره دادن منزل برای دایر کردن قمار خانه باشد (بند4 ) چنین اجاره‌ای باطل است.
فسخ اجاره
فسخ اجاره ممکن است به موجب قرارداد اجاره و یا بر مبنای قانون محقق شود. فسخ اجاره به موجب قرارداد اجاره با گنجاندن اختیار فسخ و بر هم زدن معامله به‌وجود می‌آید. مانند اینکه در قرارداد قید شود تا مدت معینی از تاریخ اجاره یکی از دو طرف قرارداد و یا اینکه شخص ثالثی حق فسخ اجاره را داشته باشد و یا اینکه درصورت تحقق یا عدم‌تحقق امر معینی حق فسخ به‌وجود آید.
فسخ اجاره براساس قانون موجب یکی از خیارهای مندرج در قانون همانند خیار غبن و خیار عیب و... امکان پذیر است. به‌عنوان نمونه درخصوص خیار عیب ماده 478 قانون مدنی می‌گوید: هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
اجاره اماکن مسکونی
در حال حاضر اجاره اماکن مسکونی بر مبنای مواد 466 الی 506 قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر مهرماه 1376 است.
به موجب قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، بعد از پایان یافتن مدت اجاره موجر می‌تواند درصورتی که قرارداد اجاره عادی بود، در 2 نسخه تنظیم و به امضای موجر و مستاجر رسیده و 2 نفر شاهد نیز رسیده باشد، با تقدیم درخواستی به دادگاه عمومی محل تقاضای تخلیه ملک مورد اجاره را کند، در این صورت مقام قضائی در یک جلسه فوق العاده به تقاضای موجر رسیدگی کرده و ظرف مدت یک هفته پس از تقدیم تقاضا به ضابطین دادگستری دستور خواهد داد تا ملک مورد اجاره را تخلیه نموده و تحویل موجر دهند.
البته اگر مستاجر مبلغی به‌عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر در نزد موجر داشته باشد تخلیه ملک منوط به استرداد مبالغ سپرده شده خواهد بود و البته اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک یا عدم‌پرداخت قبوض آب، برق، تلفن و یا گاز بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی فوق از محل وجوه یاد شده باشد در این صورت بایستی جهت مطالبه به دادگاه صالح دادخواست ضرر و زیان تقدیم کند.
موجر باید گواهی دفتر دادگاه مبنی بر تقدیم دادخواست را به دایره اجرا تسلیم کند که در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه یا سند به مستاجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رای دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستاجر خواهد کرد.
در این صورت است که با وجود شرایط فوق و با تقدیم درخواست معمولی لزومی به دادخواست حقوقی نخواهد بود، موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره را می‌کند، چنانچه مستاجر به‌دلیل وقوع حوادث مترقبه قادر به تخلیه عین مستاجره نباشد و درخواست اعطای مهلت برای تخلیه ملک مورد اجاره کند در این صورت مامور اجرا مراتب درخواست مستاجر را به مقام قضائی گزارش می‌دهد و مقام قضائی می‌تواند برای یک بار و آن هم به‌مدت حداکثر یک ماه با درخواست مستاجر موافقت کند، اما درصورتی که قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده و یا اینکه قرارداد اجاره به امضای موجر و مستاجر و یا یکی از آنها نرسیده و همچنین اگر 2 شاهد ذیل قرارداد عادی اجاره را امضا نکرده باشند، در این وضعیت امکان تقاضای درخواست ملک استیجاری با درخواست و ظرف مهلت یک هفته امکان پذیر نخواهد بود و در این حالت موجر می‌بایستی دادخواستی مبنی بر تخلیه عین مستاجره تقدیم دادگاه صالحه کند که این امر مستلزم طی مدت زمان نسبتا طولانی و سیر مراحل پیچیده است.
حال اگر قرارداد اجاره بر مبنای سند رسمی بوده و مدت اجاره نیز پایان یافته باشد، در این موقعیت موجر می‌تواند با مراجعه به دفتر خانه تنظیم‌کننده سند و تقدیم درخواست تخلیه تقاضای تخلیه عین مستاجره را کند.
چند توصیه به مستاجرین
الف- به موجب قانون جدید روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، موجر می‌تواند ظرف مدت یک هفته از اتمام مدت اجاره تقاضای تخلیه عین مستاجره را از مراجع ذی‌ربط تقاضا کند.
لذا کاملا متوجه باشید که قبل از انقضای مدت اجاره، توافق موجر را جهت تجدید اجاره جلب کنید و یا اینکه مکان جدیدی را جهت سکونت اجاره نمایید.
ب- متأسفانه امروزه اشخاص شیاد و کلاهبرداری یافت می‌شوند که خود را مالک یا نماینده مالک ملک استیجاری معرفی و مبالغی را از مستاجرین دریافت می‌کنند. لذا کاملا مواظب و متوجه این امر بوده و درصورت بروز تردید، تحقیق جامع و اسناد مالکیت یا نمایندگی طرف قرارداد( از قبیل وکالتنامه، قیم‌نامه و...) را ملاحظه کنید.
ج- قبل از استقرار در منزل استیجاری نواقص و کسورات ملک را یادداشت و به استحضار مالک برسانید و همچنین شماره کنتورهای آب، برق و گاز را یادداشت کنید و نیز به اداره مخابرات نیز مراجعه نموده و درخواست تسویه حساب ساکن قبلی و صدور صورتحساب از تاریخ استقرار در ملک به حساب خود را کنید.
