دولت با بهرهگیری از منابع و پتانسیل‌های موجود خود باید در جهت تأمین مسکن این دسته از افراد جامعه گام بردارد. منابع اعتباری پس از زمین، مهم‌ترین پتانسیل دولت در راستای این هدف است.
دولت می‌تواند با بهرهگیری از منابع اعتباری موجود که بخش قابل‌توجهی از آن شامل تسهیلات بانکی است، با سیاستگذاری صحیح، فرایند تأمین مسکن محرومان جامعه را تا حد زیادی تسهیل بخشد. صرف‌نظر از میزان تسهیلات بانکی تخصیص‌یافته به بخش مسکن، نوع و نحوه تخصیص این تسهیلات بسیار حائز اهمیت است. اعطای وام خرید و وام ساخت مسکن دو گزینه تخصیص تسهیلات بانکی به بخش مسکن است که هرکدام کارکردها و تأثیرات متفاوتی دارد.
نکته قابل توجه در این است که نمی‌توان به‌طور کلی یکی از این دو سیاست را بر دیگری ترجیح داد. در واقع شرایط متفاوت حاکم بر بازار مسکن کشور، اتخاذ سیاست‌های مناسب و منطبق با آن شرایط را می‌طلبد. در این راستا بهرهگیری از تجربیات جهانی در نحوة اعطای تسهیلات بانکی به بخش مسکن و بررسی تأثیرات آن ضروری است.
وام خرید مسکن
در شرایطی که عرضه مسکن از تقاضای آن در بازار پیشی بگیرد، به‌منظور افزایش توان خرید مسکن توسط گروه‌های متعلق به دهک‌های میان‌درآمدی، وام خرید می‌تواند سیاستی کارآمد برشمرده شود. در واقع در چنین شرایطی به‌دلیل اینکه توان تولید و عرضه مسکن متناسب با تقاضای بازار در کشوراست و به‌دلیل اینکه افزایش توان اقتصادی دهک‌های میانی جامعه چون با افزایش تولید و عرضه مسکن همراه است، هیچ‌گونه اثر تورمی را به‌دنبال نداشته و منجر به خانه‌دار شدن این دسته از تقاضاها با بهرهگیری از سیاست وام خرید مسکن می‌شود.
تأکید بر این نکته ضروری است که این سیاست تنها در شرایط پیشی‌گرفتن عرضه از تقاضا کارآمد است. البته باید توجه داشت که در این گزینه سیاستی، به‌دلیل اینکه هزینه خرید مسکن شامل هزینه خرید زمین و احداث مسکن به‌صورت توأم است، دهک‌های پایین درآمدی عملاً توانایی بهرهگیری از وام خرید مسکن را (به‌علت عدم‌توانایی در بازپرداخت اقساط) نداشته و این دهک‌ها از اجرای این سیاست منتفع نمی‌شوند.
وام ساخت مسکن
در شرایطی که در بازار مسکن میان عرضه و تقاضا تعادل وجود ندارد و شکاف میان عرضه و تقاضا باعث بروز تورم‌های افسارگسیخته در این بازار شده است، سیاست اعطای وام خرید نه تنها اثربخش نبوده که منجر به نابسامانی بیشتر وضعیت بازار مسکن می‌شود. در واقع در چنین شرایطی درصورتی که به بخشی از تقاضای جامعه وام خرید مسکن اعطا شود، به‌دلیل زمان بر بودن تولید و عرضة مسکن، عملاً تقاضای مؤثر در مقابل عرضه در بازار مسکن افزایش می‌یابد و این افزایش منجر به تشدید تورم در بازار مسکن خواهد شد.
در چنین شرایطی جهت‌گیری تخصیص تسهیلات بانکی باید به‌گونه‌ای باشد تا این شکاف موجود را رفع کند. در واقع باید تسهیلات بانکی در جهت «ساخت، تولید و عرضه مسکن» به کارگرفته شده تا از این طریق بازار به تعادل برسد. اعطای وام ساخت مسکن سیاستی است که می‌تواند در این شرایط اقتصادی مورد استفاده قرار گیرد. نکته جالب‌توجه در این است که سیاست اعطای وام ساخت مسکن پس از تکمیل احداث واحد مسکونی (ایجاد عرضه) عملاً تبدیل به سیاست وام خرید می‌شود.
چراکه وام ساخت در هنگام فروش واحد مسکونی نوساز قابل انتقال به خریدار بوده و حکم وام خرید را پیدا می‌کند. درصورت ایجاد تمهیدات مناسب، پرداخت هر واحد وام ساخت می‌تواند کارکرد یک واحد وام ساخت و یک واحد وام خرید را به‌صورت توأمان داشته باشد. این سیاست می‌تواند بهترین الگوی مصرفی منابع محدود بانکی در بخش مسکن باشد.
علاوه بر این به‌دلیل اینکه در سیاست اعطای وام ساخت مسکن، تنها پوشش هزینه‌های ساخت مسکن (و نه هزینه خرید زمین) مدنظر سیاستگذار است، درصورت تأمین زمین مورد نیاز احداث مسکن از سوی دولت (نظیر طرح مسکن مهر) حتی دهک‌های پایین‌تر درآمدی نیز قادر خواهند بود از این سیاست منتفع شوند.
شرایط کشور
در 40سال اخیر همواره موجودی مسکن کمتر از تعداد خانوارها بوده فلذا طی این سال‌ها همواره تقاضای مسکن بیش از تولید و عرضه مسکن در کشور بوده است. آخرین سرشماری کشور در سال85 نیز مبین این مطلب است (16میلیون واحد مسکونی برای 5/17میلیون خانواده ایرانی).
همچنین به استناد آمار موجود و نیز اذعان تمامی کارشناسان، بازار مسکن کشور در حال حاضر به‌دلیل ساختار هرم جمعیتی کشور و ورود قشر عظیمی از جوانان به سن اشتغال و ازدواج شاهد افزایش قابل توجه تقاضا نسبت به عرضه مسکن است.
بنابر محاسبات صورت گرفته سالانه نیاز به تولید و عرضه حدود 5/1میلیون واحد مسکونی تا 10سال آینده وجود دارد تا بتوان میان عرضه و تقاضای موجود تعادل ایجاد کرد. این در شرایطی است که با توجه به آمار، بالاترین میزان عرضه‌و‌تولید مسکن در کشور معادل 800هزار واحد مسکونی در سال بوده است. این امر حاکی از وجود شکاف عمیق میان عرضه و تقاضا است. این عدم‌تعادل باعث ایجاد تورم‌های دوره‌ای در 4 دهة اخیر در این بخش شده است.
همان‌گونه که بیان شد برای جلوگیری از تورم در شرایط افزایش تقاضای کالا نسبت به تولید و عرضه، سیاست‌های تحریک تولید و عرضه نظیر اعطای وام ساخت در دستور کار قرار می‌گیرد.
کشور آمریکا از جمله کشورهایی است که اقدام به اعطای وام خرید مسکن به متقاضیان کرده است. حتی در شرایطی که بازار مسکن این کشور شاهد تعادل عرضه و تقاضا بوده است، تحریک بیش از اندازة تقاضای مسکن از طریق اعطای وام خرید مسکن منجر به ایجاد حباب قیمت مسکن یا تورم در بازار شد که پس از ترکیدن حباب، کاهش شدید قیمت مسکن منجر به بروز بحران مالی در کشور آمریکا شد.
به‌کارگیری سیاست اعطای وام ساخت علاوه بر این به‌دلیل افزایش تولید و عرضة مسکن منجر به تأثیرات مختلف دیگری نظیر افزایش اشتغال و رشد اقتصادی کشور نیز می‌شود. جدول زیر تاثیرات اعطای وام ساخت و وام خرید را در شرایط کنونی کشور بر مؤلفه‌های تورم بازار مسکن، عرضه در بازار مسکن، اشتغال، رشد اقتصادی و قابلیت انتقال وام به مصرف‌کننده نهایی با یکدیگر مقایسه کرده است.
