قیمت مسکن در دولت نهم بیشترین افزایش را در سال‌های اخیر تجربه کرد و یکی از نمرات منفی کارنامه اقتصادی آن را ثبت کرد. در ثبت این نمره منفی، دستگاه اصلی متصدی بخش مسکن یعنی وزارت مسکن و شهرسازی، تا چه حد مقصر بود؟ 2سال پیش، طی روزهایی که قیمت مسکن به‌طور لجام گسیخته گران می‌شد، اکثر منتقدان، هجوم نقدینگی سرگردان به بازار پرسود مسکن را عامل اصلی آن شوک قیمتی می‌دانستند.
بدیهی است که وزارت مسکن سیاستگذار نقدینگی در کشور نبوده و نیست و در این باره تقصیری متوجه آن نبود ولی مطمئنا نمی‌توان این وزارتخانه را از اغتشاش بازار مسکن، کاملا مبرا هم دانست. ولی این روزها که سعیدیکیا در انتظار مراسم خداحافظی از وزارت مسکن است، دوگانگی آشکاری در ارزیابی عملکرد بخش مسکن در دولت نهم به چشم می‌خورد؛ کارشناسی نیست که چوب شوک قیمتی مسکن را بر سر دولت نهم نکوبد، اما از عملکرد شخص وزیر مسکن تمجید نکند.
ساده باید گفت که به‌نظر می‌رسد جامعه کارشناسی، عملکرد سعیدیکیا را منفک از عملکرد دولت نهم در بخش مسکن ارزیابی و وی را تمجید کرده و دولت را مورد انتقاد قرار می‌دهد. شاید تحلیل درست این باشد که بخش مسکن در دولت نهم، قربانی سیاست‌های ناهماهنگ شد؛ سیاست‌هایی که رشد شدید نقدینگی، کمبود مصالح ساختمانی و تحریک تقاضای مسکن را ایجاد کردند.
محمد سعیدیکیا مردادماه 1384 با سابقه فعالیت در رأس وزارتخانه‌های راه و ترابری و جهاد‌کشاورزی و بنیاد مسکن، از سوی محمود احمدی‌نژاد برای تصدی وزارت مسکن به مجلس معرفی شد و دوم شهریورماه با بالاترین رأی در میان وزرای پیشنهادی دولت یعنی 222رأی، به سمت وزیر مسکن منصوب شد.
مطمئنا 2سال و نیم نخست فعالیت سعیدیکیا در وزارت مسکن، یکی از بی‌سابقه‌ترین دوران بخش مسکن در کشور بود. رشد تقاضای مسکن در این دوره که هم ناشی از عوامل طبیعی بازار مسکن و هم در اثر سیاست‌های هیجانی دولت در بخش مسکن بود، انفجار قیمت مسکن را به‌دنبال داشت. در سال‌های 85 و 86 قیمت مسکن که مهم‌ترین شاخص دم‌دستی برای ارزیابی عملکرد هر وزیر مسکن است، به‌طور بی‌سابقه‌ای افزایش یافت و در برخی مناطق شهر تهران حتی قیمت‌ها نسبت به ابتدای آغاز به کار دولت نهم، 2برابر هم شد.
اما در دولتی که با گران شدن چند ماده غذایی همچون گوجه‌فرنگی، گوشت یا لبنیات، وزرای مربوطه به مجلس احضار می‌شدند و گاه دولت آنقدر مورد عتاب قرار می‌گرفت که رئیس‌جمهور در صحن علنی مجلس به ایراد سخن درباره گرانی گوجه‌فرنگی می‌پرداخت، سعیدیکیا حتی در دوران افزایش‌های روز به روز قیمت مسکن هم تقریبا از سؤال و تذکر مستقیم نمایندگان – به جز یک مورد- به دور ماند. علت چه بود؟ آیا گوجه‌فرنگی و لبنیات از مسکن برای مردم مهم‌ترند؟ علت آن بود که نمایندگان مجلس 2واقعیت را می‌دانستند؛ یکی این که اصولا در ایران سیاست‌های اثرگذار بر بخش مسکن انحصارا در اختیار وزارت مسکن نیست و دستگاه‌ها و بازارهای مختلف همچون نظام بانکی، بازار سرمایه و وضعیت تولید مصالح ساختمانی به‌طور مستقیم در قیمت مسکن اثرگذارند.
دوم هم آن که برای نمایندگان محرز بود که شخص سعیدیکیا و وزارت متبوع وی نقش حداقلی را در افزایش قیمت مسکن در دولت نهم داشته‌‌اند، چرا که سیاست‌های غیرکارشناسی و هیجانی که در التهاب بازار مسکن نقش داشتند، (از همه مهم‌تر رشد نقدینگی سرگردان) از سوی وزارت مسکن ارائه و اجرا نشده بودند.
سخنان 4سال پیش
«یا نمی‌سازیم یا خوب می‌سازیم»، این عبارت، مهم‌ترین بخش از اظهارات 4سال پیش سعیدیکیا در مجلس در دفاع از برنامه‌هایش برای تصدی وزارت مسکن و شهرسازی بود.دیگر بخش‌های مهم اظهارات سعیدیکیا عبارتند از:
* رفع برخی موانع موجود و مشکلات در مسکن در گرو تعامل و همکاری سایر دستگاه‌ها از جمله نظام مهندسی و شهرداری‌ها با وزارت مسکن است.
* متأسفانه با داشتن سابقه خوب در هنر شهرسازی، در چند دهه اخیر در این بعد ضعیف عمل کرده‌ایم.
* به‌کارگیری عدالت در تولید مسکن و عدم‌تمرکز در کلانشهرها، توجه به کلیه نقاط جمعیتی کشور برای رسیدن به عدالت در شهرسازی و هویت بخشی به سیمای شهر و روستا بخشی از برنامه‌های من است.
* متأسفم از این که شهرهای ما اکنون محل کار و ترافیک شدهاند. باید شهرها را از این حالت خارج کرده و به محل سکون و آرامش مبدل کنیم.
* در آمایش دچار نقص هستیم و تلفیق آمایش شهر و روستا اهمیت دارد.
* توسعه حاشیه‌نشینی در شهرها نگران‌کننده است. اکنون ضریب تراکم خانوار در مسکن 12/1 است که در انتهای برنامه چهارم این میزان باید به 1/1 برسد.
* در حمایت از تامین مسکن برای محرومان جامعه تلاش خواهم کرد و در زمینه مسکن به بیمه و اقتصاد توجه ویژه‌ای دارم.
* سرمایه‌گذاری دولت در مسکن که اکنون حدود 3درصد است باید افزایش یابد.
* از تشکل‌ها و نظام مهندسی می‌خواهم برای ارتقای ساخت و ساز و نظام‌مند کردن ساخت و سازها به وزارت مسکن کمک کنند.
* یکی از برنامه‌های من، ایجاد سامانه‌های مصالح در شهرها برای رها کردن مردم از سردرگمی است.
* ما در این وزارتخانه، شعار چند سال گذشته بنیاد مسکن که «یا نمی‌سازیم یا خوب می‌سازیم»را ادامه خواهیم داد چرا که اگر این شعار را دنبال کنیم وضع موجود اصلاح می‌شود.
موفقیت‌ها در سایه گرانی
بررسی عملکرد شاخص‌های مختلف بخش مسکن با اهداف برنامه چهارم توسعه در 4سال اخیر بیانگر تحقق تقریبا قابل‌قبول اهداف برنامه چهارم توسعه در این بخش است. مثلا از لحاظ تولید مسکن شهری، احداث مسکن اجاره‌ای، ساخت مسکن در بافت‌های فرسوده و بهسازی و نوسازی مسکن روستایی تقریبا اهداف برنامه چهارم محقق شده است که نمره مثبت عملکرد سعیدیکیا در وزارتخانه را نشان می‌دهد اما همه این اهداف، در سایه رشد سرسام‌آور قیمت مسکن گم شدهاند.
اوج گرانی
از اواسط سال 85 موج از هم گسیخته افزایش قیمت مسکن آغاز شد که رشد شدید نقدینگی دلیل اصلی آن بود. از سوی دیگر، کارشناسان علت دیگر این گرانی بی‌سابقه را تحریک تقاضا از سوی دولت می‌دانستند.
دولت نهم پس از شکل‌گیری، طرح‌‌هایی برای رونق بخشیدن به بازار مسکن همچون تامین مسکن خانوارهای کم‌درآمد، احداث و عرضه مسکن اجاره‌ای با پرداخت تسهیلات 10میلیون تومانی و پرداخت وام قرض‌الحسنه 3میلیون تومانی ودیعه مسکن به مستاجرین کم‌درآمد شهری را به تصویب رساند که متأسفانه به‌علت تحریک تقاضا و افزایش قیمت مسکن، فقط به زیان مردم تمام شد.مثلا وام 10میلیون تومانی خرید مسکن طرحی بود که به‌شدت بازار را تکان داد. براساس برنامه‌ای که وزارت مسکن و شهرسازی در تاریخ 15 آذر سال 84 اعلام کرد، قرار شد این وام برای خرید مسکن به 30هزار نفر پرداخت شود اما نزدیک به 2 میلیون نفر برای دریافت این وام نام‌نویسی کردند. این هجوم متقاضیان برای دریافت وام مسکن، قیمت مسکن را به‌طور کاذب افزایش داد. در پاییز سال 85 در حالی که تا آن موقع هنوز هیچ‌یک از متقاضیان، وام 10میلیون تومانی را دریافت نکرده بودند، بازار مسکن تحت‌تأثیر این طرح قرار گرفته بود.
از سوی دیگر، رشد چشمگیر پروژه‌های عمرانی دولت، موجبات کمبود مصالح ساختمانی همچون سیمان و آهن‌آلات در بازار مسکن را فراهم آورد و هزینه ساخت مسکن هم طی سال‌های 85 و 86 به‌شدت افزایش یافت که تاثیر خود را بر قیمت مسکن گذاشت.
طرح مسکن مهر
به‌دنبال افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن در سال‌های 85 و 86 دولت از یک سو عملا از برنامه‌های ابتدایی خود همچون ارائه وام خرید مسکن به اقشار کم‌درآمد دست کشید و حتی پرداخت وام مسکن از سوی بانک‌های خصوصی را نیز متوقف کرد و از سوی دیگر، ساخت انبوه مسکن را در پیش گرفت. بدین‌ترتیب، وزارت مسکن، طرح مسکن مهر را تدوین کرد که براساس آن، قرار شد با عرضه زمین رایگان به مردم و ارائه وام 15میلیونی، ساخت مسکن در کشور رونق گیرد. برنامه اولیه وزارت مسکن ساخت سالانه 5/1میلیون واحد مسکونی بود که اکنون با گذشت بیش از 2سال از اجرای این طرح، کمتر از 100هزار واحد مسکونی طرح مهر به بهره‌برداری رسیده است.
در هر صورت، با اجرای طرح مسکن مهر از یک سو و مهار نقدینگی و جلوگیری از پرداخت وام خرید مسکن توسط بانک‌های خصوصی، بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن از بازار خارج شدند که این مسئله موجب توقف رشد قیمت مسکن شد. بدین‌ترتیب، قیمت مسکن و زمین در تهران و سایر شهرهای کشور از تابستان 1387 سیر نزولی به‌خود گرفت که پیامد آن رکود شدید معاملات مسکن و روند نزولی حجم و تعداد معاملات بوده است به‌طوری که نقدینگی در گردش معاملات مسکن بسیار کم شده است.
نارضایتی انبوه‌سازان
طی سال‌های اخیر، دولت، نظام بانکی و وزارت مسکن به انبوه‌سازان مسکن بی‌توجهی کرده‌ا‌ند. به اعتقاد کارشناسان، اکثر سیاست‌ها و برنامه‌های دولت نهم در بخش مسکن، به‌گونه‌ای بوده که بی‌مهری به انبوه‌سازان در آن پدیدار است که کاهش اعطای تسهیلات بانکی، نمونه بارز آن است. تنها لطفی که از سوی دولت نهم شامل انبوه‌سازان شد این است که در طرح مسکن مهر انبوه‌سازان نقش پیمانکار را بازی کنند. این در حالی است که انبوه‌سازان نخستین منتقدان طرح مسکن مهر بودند و از همان ابتدا واگذاری ساخت این واحدها به تعاونی‌ها را به‌علت عدم‌توانایی و تخصص آنها، شکست خورده خواندند.
اولویت‌های وزیر بعد
در اثر سیاست‌های مالی 2سال اخیر در عدم‌اعطای وام خرید مسکن از سوی بانک‌های خصوصی و کنترل نقدینگی و همچنین عدم‌توانایی مالی شهروندان برای خرید خانه، بازار مسکن دچار رکود شدیدی شده است. هرچند این رکود موجب کاهش قیمت مسکن در یک سال اخیر شده، اما کارشناسان اکنون هشدار می‌دهند که این رکود، شوک قیمتی دیگری به‌دنبال خواهد داشت.
علی نیکزاد که از سوی رئیس‌جمهور به‌عنوان وزیر مسکن دولت دهم به مجلس پیشنهاد شده، اولا با رکود بازار مسکن مواجه است که سازندگان را به ادامه ساخت مسکن بی‌میل می‌کند و از سوی دیگر با پیشرفت کند مسکن مهر باید دست و پنجه نرم کند. مشخص است که حتی با تغییر وزیر مسکن در دولت دهم، سیاست‌های کلان دولت در بخش مسکن تغییر نخواهد کرد و توجه به مسکن مهر در اولویت خواهد بود. قابل پیش‌بینی است که فعلا بازار مسکن، دست‌نخورده باقی خواهد ماند.
