نمونه‌های برجسته‌ای که از بازسازی و توسعه یکپارچه شهری در قبل از این تاریخ می‌توان سراغ کرد محدود است به مواردی که شهرها در اثر عوامل طبیعی یا غیرطبیعی به ویرانی کشیده شده، یا به تبع الگوی «پایتخت‌سازی»، توسعه و گسترش یافته‌اند.
گستردگی مفهوم این واژه‌ها در دوران معاصر، حاصل تاریخی است که بر این واژه‌ها گذشته است. هجوم و استقرار جمعیت در شهرها که منجر به پیدایش نظام جدایی‌گزینی و استقرار اقشار هم‌مرتبه شهری در بخش‌های مختلف شد، موجب شد که محلات فقیر و ثروتمند و میانه در شهرها پدید آید.
فرسودگی تدریجی ابنیه در مناطق فقیر شهری به موازات افزایش سریع جمعیت، شهرهای بزرگ جهان را به طور جدی با مسئله جدایی‌گزینی اجتماعی و نیز تنزل کیفیت زندگی در بخش‌های دیگری از شهر روبرو ساخت. این تنزل کیفی هم جنبه کالبدی و هم جنبه اجتماعی داشت.
عکس‌العمل کشورهای مختلف جهان در مقابل این پدیده متفاوت بود. اروپاییان که شهرهایی قدیمی داشتند قدم در راه «احیاء» مراکز شهری خود گذاردند و آن را اقدامی فرهنگی تلقی کردند که بخشی از هزینه‌های آن توسط رواج «توریسم فرهنگی» تامین می‌شد.
در آمریکای شمالی که بافت شهرها چندان عمری نداشتند نوسازی در مقیاس وسیع مدنظر قرار گرفت. به موازات این جنبش‌ها، نهضت حومه‌های سبز در سراسر امریکا و اروپا نضج گرفت. علیرغم نظر هوارد در مورد احداث شهرک‌هایی برای همه اقشار اجتماعی، عملاً این حومه‌های سبز برای طبقات متوسط و پُردرآمد ساخته شد.
به محض آن‌که نسل حاصل از انفجار جمعیت در سال‌های 1960 و 1970 به سن رشد رسید، غرب و به ویژه آمریکای شمالی تغییرات بزرگ و ناگهانی‌ای را در زمینه‌های سیاسی و اجتماعی تجربه کرد. در این شرایط مردم آمریکای شمالی مطلوب بودن حومه‌های سبز سنتی را به عنوان محیط مسکونی ایده‌آل مورد تردید جدید قرار دادند.
پارک‌های اکثر شهرهای آمریکا، بهشت معتادان شده بود و مراکز شهرهای آن در حال مرگ بودن. در این زمان بود که نقدهای جاکوبز و اندیشه‌های اسکارنیومن مفهوم «شهر قابل کنترل» را رواج داد. آنها معتقد بودند که خیابان‌های شلوغ، جذابیت و امنیت بیشتری دارند و در واحدهای آپارتمانی بزرگ، مردم نمی‌توانند قلمرو زندگی خود را به خوبی کنترل کنند و به ویژه اقشار کم‌درآمد نباید در واحدهای بزرگ آپارتمانی زندگی کنند.
بدین ترتیب در دهه 80 در آمریکای شمالی با پیش‌بینی برنامه‌های احداث خانه‌های ارزان قیمت و طرح‌های بهسازی شهری، کار احداث مجموعه‌های قابل کنترل در مراکز شهری پیش برده شدند.
در این دهه بود که امریکای شمالی به مراکز شهری و مشرب شهرنشینی دوره مستعمراتی خود ارزش تاریخی بخشید. اما این امر مانع از آن نشد که در پرتو سیاست‌های قرضه و مقررات برنامه‌ریزی استاندارد، کار احداث حومه‌های سبز، به عنوان انتخاب ارجح طبقات متوسط، دنبال نگردد.
بدین ترتیب در این دهه میان نظرات امریکا و اروپا در زمینه بازسازی و نوسازی، تقربی حاصل آمد و کاربرد هم‌زمان دو روش توسعه و نوسازی «شهرهای قابل کنترل» و «حومه‌های سبز» مدنظر قرار گرفت.
جریان تنش‌ها و رویدادهای متفاوتی که در طی این قرن رخ داده است، معنای نوسازی و بهسازی را وسعت بخشیده و آن را از شکل یک اقدام کالبدی ایستا به سوی مدیریت یک امر اجتماعی سوق داده که در تعادل پویا با محیط خود قرار دارد. با توجه به این زمینه است که امروزه می‌توان نوسازی و بهسازی شهری را به شکل زیر تعریف و تبیین کرد:
«نوسازی و بهسازی شهری به مفهوم برنامه‌ریزی یا برنامه‌ریزی مجدد، طراحی یا طراحی مجدد، تفکیک مجدد اراضی، پاک‌سازی، توسعه یا توسعه مجدد، بازسازی و احیاء و یا ترکیبی از آنها در یک منطقه مشخص، و پیش‌بینی احداث ابنیه، کارگاه‌ها، تکمیل یا ایجاد تاسیسات یا مکانی برای انواع استفاده‌های مسکونی، تجاری، صنعتی، عمومی، تفریحی، اجتماعی و غیره برحسب نیاز یا ضرورت است».
بنابراین تعریف، نوسازی و بهسازی شهری در واقع سه عرصه متفاوت را در بر می‌گیرد:
نوسازی: به معنی تجدید بنای کامل مناطق موجود برای ارتقاء کیفیت زندگی در آنها (که تا حدی تنزل یافته که دیگر قابل اصلاح نیست) و نیز، بنای مناطق جدید شهری.
بهسازی: به معنی اجرای برنامه‌های کالبدی ـ اجتماعی برای ارتقاء کیفیت زندگی در محلات (این امر وقتی رخ می‌دهد که هنوز کیفیت زندگی در این مجموعه قابل ارتقاء باشد) یا ارتقاء کیفیت زندگی در مناطقی که در زمان احداث آنها، شرایط محیطی موجب شده که توسعه مطابق حداقل استانداردهای کیفی زندگی رخ ندهد.
حفاظت: به معنی کمک به نگه‌داشت سطح کیفی زندگی در مناطقی که در آنها هنوز این سطح به‌طور جدی در معرض خطر تنزل قرار نگرفته ولی در آینده انتظار آن می‌رود.
در فرهنگ معاصر شهرسازی حداقل 15واژه متفاوت وجود دارد که بر امر بهسازی و نوسازی شهری اطلاق می‌شود.
با تبدیل شدن مسئله محیط‌زیست و ماندگاری توسعه در مقیاس شهر و کل محیط زندگی انسان به مسئله روز، نوسازی و بهسازی شهری نیز از این گرایش جدید متأثر شده، مفهوم آن تبدیل به مفهوم نوسازی و بهسازی محیطی گشته و تمام عرصه کشورها را در برگرفته، و تکنیک‌هایی جدید برای تأمین هزینه و اعتبارات این کار و نحوه حل تعارضات موجود در آن ابداع گشته است.
