او با اشاره به جوسازی‌ها و فضاسازی‌های علیه سند دائمی اداره پایتخت مبنی بر افزایش قیمت مسکن به سبب اجرای طرح تفصیلی شهر تهران می‌گوید: اصلا این طرح، تولید مسکن در کلانشهر تهران را محدود نمی‌کند که هیچ بلکه افزایش هم خواهد داد. او صریح می‌گوید که برخی بر قبری می‌گریند که اصلا در آن جنازه‌ای نیست و البته او هشدار می‌دهد نسبت به ماهی گرفتن برخی از آب گل آلود شده در بازار مسکن پایتخت. گفت‌وگو با کسی که از ابتدا تاکنون شاهد پی‌ریزی طرح جدید تفصیلی بوده و زیر و بم آن را رصد می‌کند، می‌تواند پاسخگوی انتقادها و شبهه‌ها باشد. این گفت‌وگو را حتما بخوانید.
- طرح تفصیلی شهر تهران به‌عنوان قبای جدید بر تن پایتخت چه افقی را برای بازار مسکن و نیاز مردم ترسیم می‌کند؟
ابتدا باید ببینیم نگاه طرح تفصیلی شهر تهران به سکونت شهروندان در پایتخت چگونه است؟ قبل از آن باید بدانیم که اساسا روند ساختوساز در کشور به‌ویژه در کلانشهر تهران تابع نیازسنجی مسکن برای مردم نیست و این بدین معنا نیست که ما در تهران به اندازه نیاز، مسکن داریم بلکه ما شاهد این هستیم که روند ساختوساز در تهران تا حدودی به بیراهه رفته است و بازار مسکن و ساختوساز در تهران بیشتر در مسیر بورس بازی و کسب سودهای بالاتر از سایر بخش‌های اقتصادی حرکت می‌کند.
- مصداقی بر این گفته خود دارید؟
گواه این ادعا وجود آپارتمان‌های خالی از سکنه در تهران و عدم‌عرضه آن به بازار است. بنابراین مشاهده می‌شود که تولید مسکن در تهران صرفا برای پاسخ به نیازهای شهروندان صورت نمی‌گیرد بلکه انگیزه‌های سودآوری بالا جریان ساختوساز در تهران را تعیین می‌کند. ورای اینکه چرا روند ساختوساز دچار بورس بازی است، سؤال این است که چرا جریان ساختوساز در تهران فقط روی ساخت‌و ساز واحدهای مسکونی متمرکز شده و استقبال از ساختوساز تجاری و خدماتی بسیار پایین است؟ اینها از جمله دغدغه‌های مدیریت شهری در مبحث اقتصاد شهری است و به‌همین دلیل درصدد پیوندزدن حجم نقدینگی در گردش برای ساخت‌و ساز واحدهای مسکونی با سایر ساخت‌و‌سازهای مورد نیاز در شهر تهران هستیم و حتی مصمم هستیم با اعطای تسهیلات مالی و تخفیف در هزینه‌های ساختوساز انگیزه سرمایه‌گذاران را در ارتقای سطح کیفی ساختوساز و سوق دادن سرمایه‌ها به بخش‌های آسیب‌پذیر نظیر بافت‌های فرسوده تقویت کنیم.
- مشخصا چه اهدافی را در ساختوساز دنبال می‌کنید؟
ما در فرایند ساختوساز معتقدیم همه مسائل به ساختوساز مسکونی ختم نشود و گروهی از سازندگان و سرمایه‌گذاران هم بتوانند از فعالیت در سایر حوزه‌ها نظیر پارکینگ‌سازی، هتل‌سازی، ساخت مجتمع‌های ورزشی، رفاهی، درمانی و... با کاربری‌های مختلف، به اندازه سازندگان و سرمایه‌گذاران در بخش مسکونی سود ببرند و تفکر و نگرش سودآوری مسکونی‌سازی در پایتخت باید تغییر کند و عطش روزافزون ساختوساز مسکونی با سودآوری بالا باید کاهش یابد و سرمایه‌ها در کلانشهر تهران به سمت سایر فعالیت‌های مولد سوق داده شود.
- جهت‌گیری طرح تفصیلی به ساختوساز در پایتخت چگونه خواهد بود؟
واقعیت این است که در طرح تفصیلی شهر تهران استعدادهای شهر را برای ساختوساز احصا و محدوده‌های مستعد برای مسکونی‌سازی را جدا کرده‌ایم و تکلیف محدوده‌های مسکونی را از حیث کوتاه مرتبه‌سازی، میان‌مرتبه‌سازی و بلند مرتبه‌سازی مشخص کرده‌ایم البته مقررات ساختوساز به‌گونه‌ای خواهد بود که ساختمان‌های آینده از حیث معماری متفاوت با گذشته خواهد بود؛ به نحوی که هم مقررات شهرسازی، رعایت و هم اصول معماری ایرانی- اسلامی در آنها لحاظ شود.
- شفاف‌تر توضیح می‌دهید؟
ببینید منظور از معماری ایرانی- اسلامی برخورداری ساختمان‌ها از یک گنبد، قوس و... ناشی از تلقی عامیانه نیست بلکه روح معماری ایرانی- اسلامی یک منطقی دارد که حتی با روش‌ها، تکنیک‌ها و مصالح ساختمانی نوین هم قابل اجراست و مدیریت شهری دنبال تکراری شدن نماها و آزاردهنده بودن آنها نخواهد بود؛ اصلا هم جای نگرانی نیست چرا که معماری یعنی خلاقیت. به این مفهوم نمی‌توان برای معماری محدودیت ایجاد کرد، هرچند می‌توان برای آن چارچوب تعیین کرد تا عناصر به‌کار رفته در معماری ساختمان‌ها دارای تناسب مشخص متناسب با فرهنگ ایرانی- اسلامی باشند.
- از بحث اصلی دور نشویم. این نگرانی نزد فعالان صنعت ساختمان و برخی مردم وجود دارد که با اجرای طرح تفصیلی حجم تولید مسکن به واسطه محدودیت‌ها در ساختوساز کاهش می‌یابد. ارزیابی شما چیست؟
اصلا چنین اتفاقی رخ نخواهد داد و میزان تولید مسکن در تهران نه‌تنها کاهش نخواهد یافت که شاهد افزایش هم خواهیم بود.
- سیاست‌های تشویقی ساختوساز مسکونی در طرح جدید بر چه مبنایی استوار است؟
اولویت مدیریت شهری نوسازی بافت‌های فرسوده است که علاوه بر مشوق‌های قبلی، اجازه ساختوساز بالاتر از نرم معمول هم گاه داده خواهد شد تا انگیزه‌ها را تقویت کنیم و سرمایه‌گذاران و سازندگان به فعالیت در بافت‌های فرسوده ترغیب شوند. بنابراین ادبیات طرح تفصیلی جدید و پیشنهادهای مطرح شده در آن و مجموع ضوابط تعیین شده، در راستای توسعه متوازن و منطقی شهر است و درحالی‌که قبلا میانگین تراکم 120درصد بود اما اکنون میانگین تراکم را به 180درصد افزایش داده‌ایم. به همین دلایلی که اشاره شد ارتباط دادن افزایش قیمت مسکن به طرح تفصیلی موضوعیت منطقی ندارد.
- آیا مدیریت کلانشهر تهران قبل از اجرا نسبت به نگرانی‌های برخی فعالان بخش ساختمان آگاه بود؟ واکنش‌های اولیه گاه منفی به طرح را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
اعتقاد دارم جو روانی ایجاد شده علیه طرح تفصیلی و ارتباط دادن افزایش قیمت مسکن به مقررات طرح جدید از ناحیه 2گروه ایجاد و تقویت می‌شود: گروه اول کسانی که نسبت به اصل طرح شناخت ندارند که این عدم شناخت هم می‌تواند نسبت به واقعیت طرح تفصیلی، اهداف و آینده آن باشد و هم شناخت نداشتن نسبت به واقعیت‌های بازار مسکن در تهران، یا هر 2موضوع را دربرمی‌گیرد که این گروه از ناآگاهان نیت بد و خاصی هم ندارند و بیشتر تحت‌تاثیر جوسازی‌های گروه دوم قرار می‌گیرند. طبیعی و بدیهی است که با تشریح و اطلاع‌رسانی بیشتر درباره طرح تفصیلی و انجام بحث‌های کارشناسی بخش عمده‌ای از این نگرانی‌ها کاهش خواهد یافت و اثر جوسازی‌ها خنثی خواهد شد چرا که ماهیت و رویکرد طرح تفصیلی افزایش سرانه مسکونی است و نه کاهش.
- اما گروه دوم؟
گروه دوم کسانی هستند که منفعتی در جوسازی دارند که ممکن است این گروه هم نسبت به طرح تفصیلی و بازار مسکن شناخت کافی داشته باشند یا نداشته باشند؛ اما منفعت آنها در ماهی گرفتن از آب گل آلود است. بخشی از این افراد در چند سال اخیر اقدام به ساخت مسکن و نگهداشتن آن کرده‌اند و الان فرصت را غنیمت شمرده‌اند تا با جوسازی علیه طرح تفصیلی و القای تاثیر آن بر قیمت مسکن، واحدهای احتکار شده خود را آب کنند و تجربه نشان داده بهترین شرایط فروش برای واحدهای مسکونی باد کرده روی دست سازندگان وقتی است که شرایط بازار مسکن بحرانی و توأم با افزایش قیمت‌ها جلوه داده شود. معمولا در این شرایط دهک‌های متوسط رو به پایین جامعه تحت تاثیر جوسازی‌ها قرار می‌گیرند و به همین دلیل تقاضا برای خرید مسکن در شهر افزایش می‌یابد. بخش دیگری از گروه دوم هم کسانی هستند که در شرایط ابهام و بحرانی جلوه دادن بازار مسکن درصدد این هستند که واحدهای نامرغوب و تاریخ گذشته خود از حیث نوبودن را به فروش برسانند و از قافله عقب نمانند و به همین دلیل تاکید مدیریت شهری این است که فضاسازی آگاهان و ناآگاهان علیه طرح تفصیلی شهر تهران و تاثیر آن بر بازار مسکن باید درست و دقیق مدیریت شود و با اطلاع‌رسانی بموقع، دقیق و کارشناسی این فضای کاذب از بین برود و تلاش مدیریت شهری این است که نه اسیر این فضای کاذب شود و نه به آن دامن بزند.
- مشخصا سؤالم این است که جهت‌گیری کلی وضعیت ساختوساز در تهران با طرح تفصیلی چیست؟
شفاف اعلام می‌کنم که در مجموع نه‌تنها میزان تولید مسکن با توجه به پهنه‌های تعریف شده مسکونی و مقررات ساختوساز کم نخواهد شد که بازار ساختوساز مسکونی نظام‌مندتر، متعادل‌تر و منطقی‌تر خواهد شد و این مهم با یک برنامه مشخص دنبال می‌شود و دیگر مثل گذشته شاهد ساخت‌و‌سازهای افسارگسیخته و بدون توجه به پتانسیل‌ها و ظرفیت‌های شهر نخواهیم بود.
- یعنی مقررات ساختوساز دیگر دچار تغییرات سالانه نخواهد شد؟
ببینید! در طرح‌های قدیم توسعه شهر، نگاه به کوتاه‌مدت بود و ضوابط ساختوساز سال به سال تغییر می‌کرد و باعث نگرانی مردم می‌شد به همین خاطر در ماه‌های پایانی هر سال، مردم برای گرفتن پروانه ساخت به شهرداری‌ها یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه می‌کردند اما طرح تفصیلی جدید افق 15ساله(1405) دارد و به همین دلیل شاهد تثبیت شرایط و مقررات ساختوساز خواهیم بود و طرح جدید پیام‌آور امنیت برای سرمایه‌گذاران، سازندگان و مردم خواهد بود و دیگر شاهد شوک‌های لحظه‌ای و تغییرات ناگهانی در مقررات ساختوساز نخواهیم بود و امیدواریم ثبات در بازار مسکن را به ارمغان آورد. مهم این است که دوران گذار یک ساله برای اجرای طرح را به‌خوبی مدیریت کنیم تا مردم اسیر جوسازی‌ها نشوند و عطش خرید و فروش ناشی از تغییر مقررات فروکش کند.
- اصلا چرا شهرداری تهران دنبال اجرای طرح تفصیلی رفت درحالی‌که بالاخره اصلاح وضعیت گذشته ممکن است نارضایتی و مقاومت‌هایی را به همراه داشته باشد؟
واقعیت این است که شهر تهران دیگر طاقت ساختوساز نامتعادل و افسارگسیخته را ندارد و توزیع و ارائه خدمات شهری با مشکلات جدی مواجه شده است و خدمات‌رسانی به مردم برای شهرداری تهران و حتی سایر دستگاه‌های اجرایی و خدماتی بسیار گران تمام می‌شود و گران‌شدن خدمات شهری مانعی برای خدمات‌رسانی بهتر و ارزان‌تر به شهروندان شده است. استقبال مدیریت شهری از طرح تفصیلی به این دلیل بوده و هست که ادامه فرایند قبلی توسعه شهر تهران به صورت نامتعادل، در آینده پایتخت ایران را با چالش‌های عمیق اجتماعی مواجه می‌کرد و به‌دلیل خلأ در ارائه خدمات نارضایتی شدید اجتماعی را به همراه داشت.
مصداق این وضعیت را می‌توانید در تمرکز مراکز درمانی و پزشکی در مرکز شهر و عدم‌حضور آنها در پهنه‌های سکونت شهر ببینید؛ به‌عنوان مثال درحالی‌که واحدهای مسکونی تغییر جغرافیا داده‌اند اما هنوز بیمارستان‌ها در محیط اداری شهر باقی مانده‌اند و همین وضعیت در خصوص سایر خدمات شهری نیز دیده می‌شود. از خدمات آموزشی گرفته تا ورزشی همین وضعیت قابل مشاهده است. حالا با طرح تفصیلی وضعیت توزیع خدمات گوناگون در شهر مشخص می‌شود و مردم به راحتی می‌توانند کمبودها را از دستگاه‌های اجرایی مطالبه کنند و از آنها خدمات آموزشی، بهداشتی، شهری و... بهتر و ارزان‌تری طلب کنند.
- قرار بود طرح تفصیلی قبای جدیدی باشد بر تن شهر، آن هم لباس شیشه‌ای که همه مسائل در آن شفاف باشد اما گفته می‌شود شهرداری تهران خلف وعده کرده و جزئیات اطلاعات هر واحد مسکونی را روی سایت قرار نداده و به‌همین دلیل امکان رانت‌جویی وجود دارد. پاسخ شما به این انتقادها چیست؟ فکر نمی‌کنید ادامه این وضعیت باعث ابهام در بازار مسکن خواهد شد؟
پاسخ این سؤال را از 2منظر می‌توان داد: یکی اینکه طرح تفصیلی شهر تهران برخلاف طرح‌های گذشته یک حالت فرایندی دارد و اتفاقات یک‌شبه حادث نمی‌شود و اجرای آن زمان‌بر است و باید حوصله به خرج دهیم تا فضاسازی‌های احتمالی را بتوان مدیریت کرد؛ چرا که اعتقاد ما این است که شهرها موجودات زنده هستند و باید همه مسائل را با هم دید و نبض موجود زنده پایتخت با اطلاعات شهری می‌زند و هرچه این اطلاعات شهری دقیق‌تر، شفاف‌تر و قابل اعتمادتر باشد، نبض شهر درست‌تر و بهتر خواهد زد. اما اطلاعات غلط و ناقص می‌تواند به مرگ یا فلج شدن طرح‌های توسعه‌ای شهر منجر شود. به همین دلیل مدیریت شهری دیگر نمی‌توانست اطلاعات شهری طرح تفصیلی را از طریق کاغذی ارائه کند و به همین دلیل نقشه‌های شهر باید الکترونیک می‌شدند و در گام نخست 16 لایه از طرح تفصیلی الکترونیک شد و ممکن است این لایه‌ها تا 10برابر هم گسترش یابد و وضعیت استقرار تمام نهادهای خدماتی و زیرشاخه‌های آن مشخص شود. از این رو تهیه لایه‌های مختلف و الکترونیکی کردن اطلاعات دقیق شهر زمان بر است و به مرور اطلاعات بیشتر و دقیق‌تر و قابل اعتمادتر به صورت الکترونیک در اختیار مردم قرار می‌گیرد و قطعا شهرداری تهران به قول خود عمل خواهد کرد و اصلا بحث خلف وعده یا ابهام‌زایی در طرح مطرح نیست و لازم نیست شهروندان برای در اختیار داشتن اطلاعات شهری و آگاهی از وضعیت ملک خود به واسطه‌ها مراجعه کنند و شهرداری تهران به صورت شفاف پاسخگوی همه پرسش‌ها و ابهام‌ها خواهد بود و هرگونه خلئی در اسرع زمان برطرف خواهد شد.
- اما پاسخ دوم شما؟
اینکه در روزهای آخر ابلاغ اجرای طرح تفصیلی در برخی پهنه‌ها تغییراتی ایجاد شد که اصلاح این تغییرات و قرار دادن آن روی سایت مربوطه زمان بر بود.
- این تغییرات در مراحل نزدیک به ابلاغ طرح با چه انگیزه‌ای صورت گرفت و دوربرگردان در طرح تفصیلی چگونه رخ داد؟
تغییرات در پهنه‌بندی که اسفندماه رخ داد از آنجا ناشی شد که در برخی محدوده‌های شهر، حد وسط را برای توسعه دیده بودیم و ظرفیت ساختوساز را به صورت حداکثر یا حداقل‌ها در نظر نگرفتیم. فرض کنید ما اجازه داشتیم ظرفیت جمعیت شهر را روی 10میلیون نفر ببندیم اما ما ظرفیت را روی 9میلیون نفر در نظر گرفتیم اما برداشت‌های صورت گرفته از شرایط اجتماعی جامعه، بر این مبنا قرار گرفت که بهتر است ظرفیت‌های توسعه‌ای را در برخی محدوده‌ها از همان ابتدا افزایش دهیم تا شاهد تبعات منفی ناشی از اجرای طرح نباشیم و این یک نوع تدبیر مدیریتی بود و البته این تصمیم مغایرتی با اصل و اساس طرح تفصیلی نداشت.
- آیا این تغییرات از ناحیه شهرداری تهران صورت گرفت ؟
این تصمیم دولت بود و شهرداری هم مخالفتی نشان نداد. البته از این تغییرات استقبال نکردیم و شاید توجیه فنی هم نداشته باشد و قبول هم نداریم که روی بازار مسکن و قیمت‌ها تاثیر کاهشی خواهد داشت؛ اما در مجموع برای اینکه همراهی دولت و مسئولان را داشته باشیم، با این تغییر کنار آمدیم.
بلندمرتبهسازی در پایتخت
توجه داشته باشید که طرح تفصیلی بر اساس مطالعات انجام شده درخصوص زیرساخت‌ها و پتانسیل‌های پایتخت و استعداد‌یابی مناطق مختلف و کمبودها و چالش‌های آن طراحی شده و با اجرای آن جریان ساختوساز در تهران و محدوده آن را مشخص کرده‌ایم. به نحوی که بخشی از نقاط پایتخت به‌عنوان پهنه سکونت تعیین شده و در همین پهنه سکونت تهران، وضعیت زیرپهنه‌ها از حیث کوتاه، میان و بلندمرتبه روشن شده است. بنابراین شاید در برخی مناطق و زیرپهنه‌های سکونتی شهر، محدودیتی از حیث ساختوساز و تعداد طبقات ایجاد شده باشد اما در سر جمع، میانگین ساختوساز مسکونی در تهران با طرح تفصیلی جدید نسبت به قبل از اجرای طرح، نه‌تنها کاهش نیافته بلکه افزایش پیدا خواهد کرد. حالا سؤال این است که وقتی سرجمع پتانسیل ساختوساز مسکونی در طرح تفصیلی نسبت به قبل افزایش می‌یابد چگونه برخی عنوان می‌کنند که قیمت مسکن به‌دلیل طرح تفصیلی در تهران افزایش یافته است؟ جالب است بدانید که در تمام طرح‌های توسعه‌ای کلانشهر برای ساختوساز محدودیت ایجاد می‌شود اما در طرح جدید به ویژه در زمینه ساختوساز مسکونی در کل شهر تهران محدودیتی ایجاد نکرده‌ایم. البته در برخی مناطق اجازه بلندمرتبهسازی داده نمی‌شود و به جای آن در برخی مناطق شاهد افزایش بلند مرتبه‌سازی با توجه به پتانسیل آن خواهیم بود؛ بنابراین در طرح تفصیلی تعادل در ساختوساز مسکونی با رویکرد افزایشی متناسب با ظرفیت‌ها و پتانسیل‌ها رخ خواهد داد. اما جای تعجب است که برخی بالای قبری دارند گریه می‌کنند که اصلا مرده‌ای در آن نیست!
