عبده هم‌اکنون مشاور عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی و در عین حال عضو شورای بورس هم هست اما بخش زیادی از کارش را برای تأمین مالی بخش مسکن متمرکز کرده است.
در حال حاضر یکی از دغدغه‌های اصلی دولت و مردم، تأمین مالی بخش مسکن است و به‌نظر می‌رسد حسین عبده‌تبریزی کلیدی‌ترین فردی است که با توجه به سوابق و تجاربش می‌تواند نظرات جامع و کاملی در این زمینه ارائه دهد. او که قبلا دبیرکل بورس تهران بوده است پایان‌نامه دکتری خود را حدود 4دهه پیش در حوزه تأمین مالی بخش مسکن نوشته است. سابقه او در 2بازار مسکن و سرمایه از او یک شخصیت 2وجهی ساخته و به‌نظر می‌رسد او از معدود کسانی است که می‌تواند گره مشکلات بخش مسکن را به‌وسیله راهکارهای موجود بازار سرمایه باز کند.
یکی از طرح‌هایی که او هم‌اکنون دنبال می‌کند، رفع موانع بر سر راه ایجاد صندوقهای زمین و ساختمان است. این صندوق‌ها می‌توانند منجر به توسعه و افزایش ساخت‌وساز در بخش مسکن شوند. درباره راهکارهای تأمین مالی بخش مسکن از طریق بازار سرمایه گفت‌وگویی با او انجام داده‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
- شما اکنون با توجه به مشاوره‌ای که به وزارت راه و شهرسازی می‌دهید و با حضوری که در بازار سرمایه به‌عنوان عضو شورای‌عالی بورس دارید، علی‌الاصول در پی آن هستید که به تأمین مالی طرح‌های وزارت راه و شهرسازی کمک کنید اما به‌نظر می‌رسد که همه‌‌چیز روی مسکن مهر متمرکز شده است.
قابل‌فهم هم هست؛ بالاخره طرح مسکن مهر 2/2میلیون واحد مسکونی تهیه می‌کند. حال اگر فرض کنیم که 200هزار واحد از توزیع مسکن مهر هم اشتباه شده باشد، حدود 7 یا 8 میلیون نفر به این طرح علاقه‌مندند که صاحب خانه شوند. این واحدها بخشی از زندگی آنهاست. به رویاهای بسیاری پاسخ می‌دهد، چرا که خانه‌دارشدن در کشوری که مسکن نسبت به بودجه خانوار رقم بالایی است، حادثه‌ای بزرگ به‌شمار می‌آید. بنابراین، به‌رغم تمام مشکلات، دولت و در رأس آن وزارت راه‌وشهرسازی در پی حل مسئله مهر، تولید و تکمیل طرح‌ها و رفع نواقص آنها هستند. رفع بعضی از نواقص، مثل حل مشکلات اجتماعی طرح، سال‌های طولانی طول خواهد کشید. بالاخره اگر مسکن مهر را شکل اجرایی غلط مسکن اجتماعی گذشته بدانیم، آن شکل از مسکن اجتماعی در همه جای دنیا مشکلات گسترده‌ای ایجاد کرده است. از دل آن تجربیات، دنیا فراگرفته که انبوهی از مردم با سطح درآمدی نازل را در حوزه جغرافیایی واحدی اسکان ندهد و در نحوه زندگی افراد تنوع ایجاد کند. در شکل جدید مسکن اجتماعی، تلاش می‌شود تا گروه‌های اجتماعی متفاوت با هم در مجموعه‌هایی واحد زندگی کنند تا بتوانند دانش و دریافت‌ها را به یکدیگر انتقال بدهند؛ بنابراین حل مسائل اجتماعی آنچه به مسکن مهر معروف شده، سال‌ها طول خواهد کشید اما در گام اول، مردم خواهان دریافت واحدهایی هستند که تحویل آنها به آنان قول داده شده است و دولت یازدهم نیز تعهد کرده که این واحدها را بسازد و تحویل دهد، بنابراین قابل‌فهم است که مقدار زیادی از سؤالات تأمین مالی روی نحوه تأمین وجوه برای ساخت این واحدها متمرکز شده باشد. به‌هرحال، مسکن مهر در حد 2/2میلیون واحد ساخته خواهد شد، مشکلات آن رفع خواهد شد و تحویل خواهد شد اما همانطور که شما می‌گویید، فراتر از مسکن مهر نیز در وزارتخانه کارهای تأمین مالی وجود دارد.
- شما در برنامه تلویزیونی به تشکیل صندوقهای سرمایه‌گذاری پس‌انداز مسکن اشاره و از تشکیل آنها دفاع کردید اما منتقدان می‌گویند با تکیه بر پس‌اندازها، مردم دهک‌های پایین جامعه نمی‌توانند صاحب خانه شوند. نظر شما در این مورد چیست؟ آیا برای تأمین مالی از طریق تشکیل صندوق پس‌انداز مسکن کشور ما تجربه زیادی دارد؟
بله درست می‌گویید. در آن برنامه در سیمای جمهوری اسلامی نیز تسریع شد که مسکن اجتماعی متعلق به کسانی است که به‌طور مؤثر نمی‌توانند پس‌انداز کنند؛ بنابراین کمک‌های دولت عمدتا به این اقشار بلاعوض است. مسکن‌هایی که در اختیار آنها قرار می‌گیرد، عمدتا به‌شکل مسکن اجاره‌ای یا مسکن اجاره به‌شرط تملیک با منابع عمومی یا منابع خیریه ساخته می‌شود، بنابراین، اجازه بدهید یک‌بار دیگر تکرار کنیم که به‌زعم وزیر محترم مسکن، 3 نوع مسکن در کشور وجود دارد: مسکن اجتماعی که مربوط به افرادی است که نمی‌توانند پس‌انداز مؤثر داشته باشند. مسکن حمایتی که بر محور پس‌انداز شکل می‌گیرد و صندوقهای پس‌انداز مسکن مورد اشاره و علاقه دولت به توسعه آنها، برای تأمین مسکن این گروه‌هاست. این عده از مردم، اکثریت مردم را تشکیل می‌دهند که از طبقه متوسط شروع شده و تا پایین امتداد می‌یابد. اینان کسانی هستند که می‌توانند پس‌انداز کنند اما در شرایط دشوار فعلی که نرخ تورم و نرخ سود بانکی بالاست، آنان نمی‌توانند تمام سود را پرداخت کنند؛ بنابراین در مسکن حمایتی نیز دولت می‌تواند کمک‌هایی بکند؛ مثلا به قیمت‌های مناسب زمین در اختیار مردم بگذارد یا تفاوت سود بانکی پرداخت کند. برای چنین اقداماتی برنامه‌ریزی‌های نسبتا گسترده‌ای شده است. در حال حاضر برنامه جامع مسکن در دست بازنگری است و براساس آمار جدید، ارقام آن برنامه اصلاح می‌شود، بنابراین، مسکن حمایتی، مسکن مورد اشاره برای پس‌انداز است و نه مسکن اجتماعی. غیراز این دو نوع، مسکن آزاد نیز وجود دارد که مربوط به کسانی است که صاحب منزل هستند و در طبقه متوسط به بالا قرار دارند و می‌خواهند امکانات زیستی خود را بهبود بخشند. در این حوزه دولت‌ها کمتر دخالت می‌کنند و دخالت آنها عمدتا متوجه بخش سفته‌بازانه بازار است. دولت تلاش خواهد کرد که با ابزارهای مالیاتی از سفته‌بازی در این بخش جلوگیری و بازار مصرف را تقویت کند. البته اگر در آینده صندوقهای پس‌انداز مسکن برای این نوع اقشار نیز شکل گیرد، باکی نیست اما هم این اشخاص نیازی به پس‌انداز برنامه‌ای ندارند و هم اینکه معمول نیست که دولت‌ها بخواهند به این صندوق‌ها کمک کنند. بنابراین، تمام توجه دولت در درجه اول به مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی خواهد بود و طبعا دولت نیز علاقه‌مند است مردم و عمده اقشاری که در حوزه مسکن حمایتی قابل‌طبقه‌بندی هستند، پس‌انداز کنند و صندوقهای پس‌انداز مسکن به تعداد بسیار در کشور تشکیل شود.
- ما با این تجربه آشنا هستیم که یک بانک دولتی، یعنی بانک مسکن، تا به حال صندوق پس‌انداز مسکن تشکیل می‌داده، آن هم تقریبا با شرایط ثابت که در طول زمان گاهی تغییر می‌کرد و با سقفی که حالا بعد از سال‌های طولانی به 20میلیون تومان رسیده است. آیا صندوق سرمایه‌گذاری مسکن مورد نظر دولت همین صندوق است یا همین چند صندوق بانک مسکن؟
نه. مطلع هستید که از نخستین اقدامات آقای دکتر آخوندی ارسال نامه برای بانک مرکزی و درخواست توسعه تعداد صندوقهای مسکن بوده است. ایشان معتقدند که دلیلی برای انحصار بانک مسکن در این زمینه نیست. البته دولت به تقویت بانک مسکن به‌عنوان یک بانک دولتی که باید در خدمت مسکن اجتماعی و حمایتی باشد اهتمام خواهد داشت اما دلیل ندارد که در این حوزه امر محدود به بانک مسکن باشد و بانک‌های تجاری و دیگران نیز می‌توانند در این حوزه وارد شوند.
- چرا پس تاکنون وارد نشده‌اند؟
اولا، ممنوعیت بانک مرکزی وجود داشته است و مهم‌تر اینکه علاقه‌ای به این کار نداشته‌اند. بانک‌ها برای اعطای وام‌های 15سال و بالاتر علاقه‌ای نداشته‌اند. در شرایط تورمی فعلی و با بالابودن نرخ سود سپرده، آنها به‌سمت تسهیلات کوتاه‌مدت رفته‌اند. گاهی می‌شنوید فلان بانک تسهیلات خود را حتی 4 ماهه می‌دهد و بعد آن تسهیلات را دائما تمدید می‌کند تا نرخ مؤثر آنها را بالا ببرد؛ یعنی وامی 4 ماهه اعطا می‌شود که مثلا نرخ سود آن 25درصد است اما چون عملا در هر 4ماه مرکب می‌شود، نرخ سود آن به‌سمت 30درصد میل می‌کند. در چنین شرایطی، چگونه توقع داشته باشیم که بانک‌های تجاری از چنین وضعیتی استقبال کنند. پس باید این کار را برای بانک‌های تجاری سودآور کرد؛ یعنی باید با پرداخت تفاوت‌ها، چه از طرف کسی که می‌خواهد پروژه‌ای را تأمین کند یا از طرف دولت با پرداخت به اقشار مورد نظر خود، پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن را برای بانک‌ها سودآور کرد. اگر این کار صورت نگیرد، بانک‌ها نیز در عمل از اعطای تسهیلات جلوگیری می‌کنند، همانگونه که حتی بانک‌های دولتی در گذشته از پرداخت منابع برای مسکن مهر امتناع کردند و کار به آنجا رسید که بانک مرکزی مجبور شد از طریق پول پرقدرت این منابع را تأمین کند. بنابراین، دولت باید بتواند با پرداخت تفاوت سود سهم، نرخ‌های بالای فعلی را برای مردم قابل‌تحمل کند و بانک‌ها نیز به نرخی که برای آنها ممکن است، یعنی نرخی که به سپرده‌گذاران می‌پردازند به‌علاوه مثلاً 2درصد بابت هزینه‌های بانک، این تسهیلات را پرداخت کنند. البته هرچقدر تورم آرام گیرد، طراحی صندوقهای پس‌انداز مسکن و اعطای تسهیلات بلندمدت خرید مسکن (یعنی گسترش بازار رهن) ممکن‌تر و عملی‌تر خواهد شد. هرچقدر نرخ‌های تورم بالا تداوم یابد، این طراحی دشوارتر خواهد شد. تورم بیماری وخیم و مزمنی است که آثار وحشتناکی دارد؛ یکی از این آثار آن است که نظام جمهوری اسلامی ایران، بعد از نزدیک به 40سال، نتوانسته بازار رهن را توسعه دهد و امکان دسترسی ساده مردم را برای خرید مسکن فراهم آورد.
- آقای وزیر بسیار روی صندوقهای پس‌انداز مسکن تأکید می‌کنند. شما روی صندوقهای زمین و ساختمان تأکید می‌کنید. تفاوت مسئله در چیست؟
صندوقهای پس‌انداز مسکن، صندوق‌هایی است که سیستم بانکی ایجاد می‌کند و در راستای بزرگ‌کردن بازار رهن، یعنی بازار وام‌های بلندمدت مسکن است و مردم برای مدتی در آن پس‌انداز می‌کنند؛ بعد از مدتی پس‌انداز، چند برابر پس‌انداز خود تسهیلات دریافت می‌کنند تا خانه مورد نظر خود را بخرند. هرچه پیشرفت بخش مالی بیشتر شود و منابع مالی بیشتری جمع شود، ضرورت تشکیل صندوقهای پس‌انداز مسکن کمتر می‌شود. ولی در کشور ما چون پس‌اندازهای بلندمدت بسیار کم است تشکیل این صندوق‌ها بسیار ضروری است اما در مورد صندوقهای زمین و ساختمان، موضوع کاملا متفاوت است؛ اولا، متولی امر در این مورد بازار سرمایه است و نه بازار پول؛ بنابراین بانک‌ها در این امر دخالتی ندارند. به‌علاوه، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان هیچ ربطی به بازار رهن یا بازار خرید بلندمدت مسکن ندارد بلکه صندوق‌هایی برای ساخت است؛ بنابراین، صندوق پس‌انداز مسکن مربوط به خرید مسکن است و صندوق زمین و ساختمان مربوط به ساخت مسکن است. صندوقهای پس‌انداز مسکن تسهیلات بلندمدت می‌دهند، درحالی‌که صندوقهای زمین و ساختمان پولی را که جمع‌آوری کرده‌اند، صرف ساخت پروژه‌ای می‌کنند؛ بنابراین عمر آنها کوتاه‌مدت است. کسی که در صندوق زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری می‌کند درواقع در یک پروژه سرمایه‌گذاری می‌کند و سهم سود خود را می‌برد؛ بنابراین صندوقهای زمین و ساختمان صندوقهای سرمایه‌گذاری هستند، درحالی‌که صندوقهای پس‌انداز مسکن با هدف خرید مسکن تشکیل می‌شوند و افراد پس‌انداز می‌کنند تا برای خود مسکنی بخرند و نه اینکه برای کسب سود سرمایه‌گذاری کنند؛ بنابراین 2 موضوع کاملا متفاوت و درعین‌حال هر دو مورد نیاز است. با یکی پروژه‌های ساختمانی را می‌توان تأمین مالی کرد و با دومی می‌توان پروژه‌های ساختمانی ساخته‌شده را به‌فروش رساند. 2 موضوع کاملا متفاوت: یکی طرف عرضه و دیگری طرف تقاضا را تقویت می‌کند.
- چنانچه ایجاد صندوقهای پس‌انداز مسکن قطعی شده است، راهکارها و شیوه‌های اجرایی این صندوق چگونه باید باشد؟
صندوقهای پس‌انداز مسکن از دیرباز قطعی شده‌اند و درحال کار هستند. ما نمونه صندوقهای پس‌انداز مسکن را در بانک مسکن داریم و چندین دهه است که کار می‌کنند. قبل از انقلاب بسیار فعال بودند و بعد از انقلاب از حدود سال‌های آغازین دهه 70شروع به فعالیت کردند؛ بنابراین بعد از انقلاب هم تجربه‌ای بیش‌از 20سال از صندوق پس‌انداز مسکن داریم. اما فعالیت آنها کافی نبوده و باید گسترش یابند؛ بنابراین صندوقهای پس‌اندازی باید گسترش پیدا کنند و تعداد آنها بیشتر شوند. از این نظر است که وزارت راه و شهرسازی از بانک مرکزی درخواست کرده تا همه بانک‌ها بتوانند این صندوق‌ها را تأسیس کنند. اگر منظور شما از شیوه اجرای برنامه‌های این صندوق آن است که تا چه سقفی وام می‌دهند و چند ساله پرداخت می‌کنند و نرخ‌های سود آنها چقدر است، در این مورد قبلا صحبت کرده‌ایم. عرض شد که این از یک بانک به بانک دیگر جزئیات متفاوت دارد؛ بنابراین اینجا بهتر است آن صحبت‌ها تکرار نشود.
- بخش خصوصی از این پس در تأمین مالی پروژه‌های بخش راه و مسکن چقدر نقش خواهد داشت؟
خوشبختانه بخش خصوصی در پروژه‌های مسکن همواره نقشی عمده داشته است؛ چه در اجرا و چه در تأمین مالی. طی 30سال گذشته هم به‌طور متوسط حدود 25درصد از مجموع اعتبارات بانکی را بخش مسکن جذب کرده است. شاید هم بتوان گفت عملا رقم بیش‌از این بوده است، چون نرخ بازده ساخت‌وساز بسیار خوب بوده است. البته، تبدیل‌شدن انبوه‌سازان به پیمانکار در جریان برنامه مسکن مهر انحراف بوده که امید می‌رود در آینده تکرار نشود و انبوه‌سازان به‌کار اصلی خود برگردند.
- اصولا به‌نظر شما بازار سرمایه می‌تواند در حل مشکل مسکن کمک کند؟
قطعا می‌تواند. مهم‌ترین کمک بازار سرمایه در تبدیل مطالبات تسهیلات رهنی به اوراق قابل‌فروش در بازار است. این تجربه بزرگ غرب است. هرچند در سال‌های 2001تا 2008در این حوزه زیاده‌روی شد، به‌گونه‌ای که نهایتا در 2008روند فزاینده تبدیل مطالبات مشکوک‌الوصول ناشی از تسهیلات اعطایی به بحران انجامید. اینکه این تجربه به‌لحاظ زیاده‌روی در سال 2008مشکلات جدی آفرید، بدین‌معنا نیست که باید از بازار ثانویه رهن بگذریم؛ چرا که سازمان مسئول آن در آمریکا یعنی فنی‌می به‌تنهایی مدعی است در خرید بیش‌از 50میلیون واحد مسکونی مشارکت کرده و مردم را صاحب خانه کرده است؛ این رقم بسیار قابل‌ملاحظه است، چرا که شامل 150میلیون نفر می‌شود. به‌علاوه در نقاط دیگر دنیا نیز میلیاردها نفر از طریق بازار رهن صاحب خانه شده‌اند و طراحی بازار ثانویه رهن، به توسعه بازار اولیه رهن کمک کرده است؛ بنابراین باید بتوانیم بازار سرمایه را در خدمت بخش مسکن قرار دهیم. در حوزه ساخت و در حوزه تبدیل مطالبات بلندمدت به اوراق قابل‌خرید و فروش، بازار سرمایه می‌تواند به تأمین مالی طرح‌های توسعه مسکن کمک کند. همانطور که گفته شد، بازار ثانویه می‌تواند بازار اولیه رهن را گسترش دهد و در حوزه ساخت نیز صندوقهای زمین و ساختمان و ابزارهای مشابهی به تأمین مالی ساخت پروژه‌های مسکن کمک می‌کند. در بافت‌های فرسوده نیز صندوقهای بهره‌برداری و سرمایه‌گذاری در بافت‌ها می‌توانند کمک کنند تا زمین‌ها آزادسازی و ساختمان‌های جدیدی در بافت‌های فرسوده تولید شود؛ بنابراین بی‌شک بازار سرمایه را می‌توان در خدمت بخش ساخت و مسکن کشور قرار داد.
