سكونت در مجتمع‌هاي مسكوني عظيم و آپارتمان‌هاي كوچك و بزرگ، و همچنين زندگي تنگاتنگ با همسايه‌هاي مختلف و سلايق و اخلاق متفاوت، ادبيات و فرهنگ خاص خود را مي‌طلبد كه عدم‌آشنايي و رعايت آنها موجب بروز كدورت‌ها، درگيري‌ها و اختلاف‌هاي فراوان بين ساكنان مي‌شود. حال يك چارچوب خاص و مشخص، چه به جهت اخلاقي و عرفي و چه به جهت قانوني، ميتواند از حجم بالاي اين اختلافات بكاهد؛ اختلاف‌هايي كه موجب سلب آرامش از خانه‌‌هايي مي‌شود كه بايد در اين روزهاي شلوغ زندگي شهري، مأمن و كاشانه آرامش تك‌تك شهروندان باشد. البته يكي از علت‌هاي بروز اين اختلاف‌ها، ناآشنايي و ناآگاهي برخي از مردم آپارتمان‌‌نشين با حقوق و تكاليف قانوني‌شان است.بنابراين در صفحه پيش‌رو تلاش شده كه عمده‌ترين مقررات مربوط به آپارتمان‌نشيني كه مربوط به قانون تملك آپارتمان‌هاست توضيح داده شود.
- آپارتمان و انواع مالكيت فضاهاي آن
در قانون فعلي ما از آپارتمان تعريف جامعي به عمل نيامده است، ولي در اصطلاح عرفي مي‌توان گفت آپارتمان عبارت است از يك واحد مستقل در ساختمان چند طبقه كه از آن براي سكونت و يا براي كسب و پيشه استفاده مي‌شود. مالكيت در آپارتمان‌ها شامل 2 قسمت است:
1- مالكيت اختصاصي
2- مالكيت مشترك
قسمت اختصاصي: هر ساختمان شامل قسمت‌هايي است كه براي آن سند مالكيت جداگانه با تعيين مالك صادر شده يا به‌صورت عرفي اختصاص به يكي از مالكان دارد. در واقع قسمت اختصاصي، به آن بخشي از ملك و آپارتمان گفته مي‌شود كه فقط صاحب همان آپارتمان حق استفاده از آن را دارد؛ مثل بالكن يك واحد.
قسمت مشترك (مشاعات): اين قسمت‌ها همانطور كه از نامشان
مشخص است به بخش‌هايي از ساختمان گفته مي‌شود كه تمام مالكين حق استفاده از آن را دارند و به‌اصطلاح مشاعات ساختمان است؛ به‌عنوان مثال اين مكان‌ها را شامل مي‌شود:
پاركينگ، پمپ يا منبع آب كل ساختمان، انبار عمومي ساختمان، آسانسور، راه‌پله‌ها، پشت بام و تاسيساتي كه در پشت‌بام براي استفاده عمومي احداث شده است و نماي خارجي ساختمان. اين قسمت‌ها غيرقابل انتقال است و هر مالكي يا قائم‌مقام او به نسبت مالكيت خود، در آن به‌صورت مشترك و مشاعي سهيم است.
- اداره امور ساختمان
براساس قانون، اگر تعداد مالكين آپارتمان‌ها بيش از 3 نفر باشد مجمع عمومي مالكين شكل مي‌گيرد و در نخستين جلسه، مدير يا هيأت مديره انتخاب مي‌شود. مدير ساختمان ميتواند از اعضاي ساختمان يا غيرآن انتخاب شود. جلسات مجمع عمومي درصورتي به رسميت مي‌رسد كه بيش از نصف مالكين آپارتمان‌ها در جلسه حضور داشته باشند. در اين جلسات اگر مالكي غيبتي داشته باشد توسط مدير از تصميمات اتخاذ شده براي ساختمان آگاه مي‌شود.
- اختيارات و وظايف مديران
قانون مي‌گويد مدير ساختمان مسئول حفظ و اداره امور جاري ساختمان است. اگر تصميمي در مجمع گرفته شود، مدير آپارتمان مسئول اجراي آن است. مدير معمولا براي 2 سال انتخاب مي‌شود، اما با توافق ديگر اعضا، امكان كم يا زياد شدن دوره مديريتش وجود دارد.
- محاسبه و دريافت هزينه آپارتمان‌ها
مالك هر آپارتمان وظيفه دارد كه مبلغي را به‌طور مستمر براي اداره، نگهداري و نظافت قسمت‌هاي مشترك ساختمان بپردازد. قابل ذكر است كه اين هزينه‌ها بستگي به مساحت آپارتمان ندارند، مانند هزينه پول آب و برق قسمت‌هاي مشترك، تاسيسات، سرايدار و... . البته اگر بر مبناي قانون و عرف، قسمتي از بخش‌‌هاي عمومي مشترك مورداستفاده اختصاصي يك يا چند نفر از ساكنان است، بايد هزينه‌هاي آن را همان استفاده‌كننده بپردازد. اينكه كداميك از مالك يا مستأجر موظف به پرداخت هزينه باشد، بستگي به اجاره‌نامه‌اي دارد كه بين آنها تنظيم شده است.
- دردسر پرداخت نكردن
يكي از مشكلات معمول آپارتمان‌ها، عدم‌پرداخت هزينه‌هاي مشترك توسط يك يا چند نفر از ساكنين است. در اينگونه موارد معمولا با ابلاغ نامه يا نصب فهرست بدهي‌ها در تابلوي ساختمان، از بدهكار خواسته مي‌شود كه بدهي خود را بدهد. البته قانون به مديرساختمان اين اختيار را داده كه با ارسال اظهارنامه و يا مراجعه به دادگاه اين طلب را دريافت كند. درصورت خودداري مالك يا استفاده‌كننده آپارتمان از پرداخت بدهي، مدير ميتواند دسترسي بدهكار را به خدمات مشتركي همچون برخورداري از سرمايش، گرمايش و برق و آب مشترك- نه اختصاصي- محدود كند. همچنين درصورت عدم‌امكان محدود كردن دسترسي بدهكار، مدير ميتواند با مراجعه به دادگاه درخواست عدم‌ارائه خدمات مشترك به بدهكار را ارائه كند. علاوه بر اين، نه‌تنها مدير ميتواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاك كشور درخواست صدور اجراييه و توقيف اموال بدهكار (چه مالك و چه استفاده كننده) را بدهد بلكه امكان دريافت خسارت تأخير پرداخت بدهي را هم دارد.
- دردسر پرداخت نكردن
يكي از مشكلات معمول آپارتمان‌ها، عدم‌پرداخت هزينه‌هاي مشترك توسط يك يا چند نفر از ساكنين است. در اينگونه موارد معمولا با ابلاغ نامه يا نصب فهرست بدهي‌ها در تابلوي ساختمان، از بدهكار خواسته مي‌شود كه بدهي خود را بدهد. البته قانون به مديرساختمان اين اختيار را داده كه با ارسال اظهارنامه و يا مراجعه به دادگاه اين طلب را دريافت كند. درصورت خودداري مالك يا استفاده‌كننده آپارتمان از پرداخت بدهي، مدير ميتواند دسترسي بدهكار را به خدمات مشتركي همچون برخورداري از سرمايش، گرمايش و برق و آب مشترك- نه اختصاصي- محدود كند. همچنين درصورت عدم‌امكان محدود كردن دسترسي بدهكار، مدير ميتواند با مراجعه به دادگاه درخواست عدم‌ارائه خدمات مشترك به بدهكار را ارائه كند. علاوه بر اين، نه‌تنها مدير ميتواند با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاك كشور درخواست صدور اجراييه و توقيف اموال بدهكار (چه مالك و چه استفاده كننده) را بدهد بلكه امكان دريافت خسارت تأخير پرداخت بدهي را هم دارد.
نظر شما