منطقه ۲۲ تهران به عنوان جدیدترین و آخرین منطقه ضمیمه شده به شهرداری تهران فضای ساخت زیادی وجود دارد و از این رو انواع و اقسام سازنده ها با شرایط مختلف اقدام به ساخت و ساز در این منطقه میکنند . در این مطلب قصد داریم پذیره نویسی پروژه های پیش فروش چیتگر را بررسی نماییم و انواع آنرا به شما معرفی کنیم.
ازدیاد پروژه های پیش فروش در چیتگر
اگر سایت های مربوط به آگهی املاک را مشاهده نمایید عباراتی نظیر پیش فروش چیتگر را با دیگر مناطق تهران مقایسه نمایید متوجه خواهید شد که ۹۰ درصد پروژه هایی که بصورت پیش فروش معرفی میشوند در چیتگر قرار دارند . بخش عظیمی از این منطقه هنوز ساخته نشده است و زمین های قابل ساخت زیادی در آن قرار دارند که وسعت شان برای برج سازی مناسب است .
از این رو برای ساخت و ساز در این منطقه سرمایه بسیاری نیاز است و برای تامین آن عموما شرکت ها ، سازنده های خصوصی ، تعاونی ها اقدام به پیش فروش واحد های خود برای جذب سرمایه میکنند . به این دلیل است که انواع و اقسام پروژه های پیش فروش به عنوان پذیره نویسی در این منطقه معرفی میشوند . اما نکاتی که باید بدان توجه داشته باشید این است که تمامی ابعاد خرید از اینگونه پروژه ها را باید بررسی کرده و بسیاری از نکات را در نظر داشته باشید .
چه چیزهایی از پروژه های پیش فروش چیتگر باید بدانیم ؟
اول اینکه بسیاری از پروژه ها بصورت مشارکتی و تعاونی ساز ساخته میشوند و فلسفه وجود تعاونی این است که عده ای که ممکن است صد تا هزاران نفر باشند برای خرید زمین و ساخت پروژه تا تکمیل آن تمامی هزینه های لازم را پرداخت کرده و در نهایت هر آنچه باقی میماند را به نسبت سرمایه گذاریشان تقسیم مینمایند . آنها برای مدیریت تعاونی از بین خود عده را به عنوان مدیر عامل و هیات مدیره انتخاب میکنند .
اولین نکته ای که باید بدانید علی الحساب بودن قیمت ساخت میباشد و دیگری پرداخت مبالغ مربوط به عملیات ساخت بصورت مرحله ای است . زمانیکه شما از یک سازنده شخصی خرید میکنید قیمت بصورت هر متر مربع مفید قطعی با شما محاسبه میشود و در ابتدا نیز ۴۰ تا ۶۰ درصد مبلغ کل از شما دریافت میشود و مابقی طبق قرارداد باید به سازنده پرداخت شود . اما در پروژه های تعاونی ساز اعضا مرحله به مرحله هزینه ها را پرداخت میکنند و اگر هم قیمت بالا برود به اقساط ماهانه افزوده میشود .
همانطور که متوجه شده اید اگر ساخت ساز بصورت تعاونی صورت بگیرد دیگر سودی به سازنده پرداخت نمیشود و قیمت تمام شده در این حالت میتواند بسیار پایینتر از خرید قطعی باشد اما مشکلاتی در این نوع ساخت و ساز وجود دارد که در ادامه به آن اشاره خواهیم کرد .
پروژه های تعاونی ساز در پیش فروش چیتگر
اولین و بزرگترین مشکل در پروژه های تعاونی ساز زیاد بودن تعداد اعضا میباشد . هر چه تعداد بیشتر باشد جمع آوری اقساط و تامین سرمایه پروژه مشکل تر است و این را قطعا خودتان به شکل دیگر تجربه کرده اید . در یک ساختمان مسکونی جمع آوری شارژ ماهانه و یا هزینه های پیش بینی نشده همیشه با مشکل مواجه است که ممکن است رقم چندان سنگینی نیز نباشد حال شما تصور کنید جمع آوری اقساطی که ممکن است ماهانه ۱۰ میلیون تومان باشد از صد یا هزار عضو چقدر میتواند مشکل باشد ؟ پروژه حکیم شهرداری یک نمونه میباشد که به دلیل عدم همکاری اعضا زمان زیادی مسکوت مانده است .
در این موارد تعاونی قوانینی برای سلب امتیاز اعضای بد حساب پیش بینی کرده اما همه اینها در نهایت سرعت پروژه را گرفته و باعث کند شدن عملیات ساخت و یا مسکوت ماندن آن میشود که بزرگترین ضرر آن افزایش قیمت ساخت میباشد . زیرا بعد از سلب امتیاز باید عضو خارج شده با عضو جدیدی جایگزین شود و همه ی اینها در ابعاد بزرگ میتواند زمانبر باشد .
مورد دیگری که وجود دارد مدیریت تعاونی ها با تعداد اعضای زیاد است که معمولا راضی نگه داشتن افرادی که هر کدام ممکن است نظرات مختلفی با یکدیگر داشته باشند و قانع کردن جمعی آنها برای تصمیم گیری واحد پیرامون مواردی که برای پیشبرد پروژه لازم است بسیار مشکل است .
به این دلیل است که بسیاری از تعاونی ها بصورت خصوصی تاسیس میشوند و اقدام به پذیره نویسی و دعوت از عموم مردم برای عضو شدن در تعاونی میکنند . در این حالت مدیر عامل و اعضای هیات مدیره از پیش معین شده اند و شرایطی نیز برای عضو جدید در نظر گرفته و در ازای تعهداتی که به وی میدهند ، تعهداتی نیز برای پرداخت به موقع اقساط دریافت میکنند . پروژه ماهور نمونه ای از اینگونه تعاونی ها میباشد .
کدام سازنده معتبر است ؟
برای بررسی معتبر بودن یک سازنده باید چند المان مورد بررسی قرار بگیرد . اول اینکه میزان سرمایه اولیه تعیین کننده اصلی انتخاب های شما میباشد . اگر سرمایه اولیه شما به حدی است که بتوانید خرید قطعی انجام دهید و ۴۰ تا ۶۰ درصد مبلغ کل را پرداخت کنید گزینه های دیگر از روی میز کنار خواهد رفت .
و اگر سرمایه شما به این حد نمیرسد و باید در پروژه های تعاونی ساز مشارکت کنید یا باید یک شرکت و یا تعاونی معتبر را انتخاب نمایید و اگر میزان ریسک پذیری شما پایین تر است باید تعاونی های دولتی را انتخاب نمایید .
از بین تعاونی های دولتی نیز انتخاب ها زیاد است و بستگی به بزرگی و قدرت ارگان دارد به عنوان مثال پروژه های مربوط به سپاه همیشه پیشتاز ساخت و ساز هستند و از نظر مدیریت و پیشبرد عملیات ساخت وضعیت خوبی دارند . اما پروژه های مربوط به ارتش روند کند تری دارند و به همین ترتیب هر ارگان شرایط مخصوص به خود را دارد اما با توجه به اینکه ۲ ارگان نام برده بیشترین پروژه های در حال احداث را در دست دارند آنها را مثال زدیم .
نتیجه گیری کلی
حتی در خرید از تعاونی های دولتی نیز شما میتوانید فاکتور زمان را از انتخاب هایتان حذف کرده و پروژه هایی را انتخاب کنید که در حال حاضر قیمت مناسبی دارند اما زمان تحویل آنها طولانی است . در این حالت میدانید که پول شما در جای امنی سرمایه گذاری شده ولیکن زمانی که واحد خود را دریافت میکنید میتواند خیلی طولانی باشد اما با آن پول در حال حاضر نمیتوانید یک واحد مسکونی در هیچ پروژه ای خریداری کنید .
پس بهترین گزینه برای شما صبر کردن است و اگر مستاجر نیستید یا فشار سنگینی بابت اجاره بر روی شما وارد نبوده و یا پول اضافی در دست دارید میتوانید بر روی اینگونه پروژه ها سرمایه گذاری کنید . در این مطلب سعی کرده ایم که پذیره نویسی پروژه های پیش فروش چیتگر را بررسی نماییم و انواع مختلفی که وجود دارد را به شما معرفی نماییم اما به علت گسترده بودن ابعاد اینگونه پروژه ها لازم است قبل از خرید تحقیقات کامل و دقیقی از آنها انجام دهید.
نظر شما