یکی از بخش‌های شیرینش این است که مدیریت شهری می‌تواند با عوارضی که هنگام ساخت و ساز از مردم می‌گیرد، منبع درآمد مناسبی برای اداره شهر به دست آورد. به هر حال همه ما می‌دانیم که تهران امروز، خرج‌های بسیاری دارد و اداره‌اش نیازمند بودجه‌های نجومی است.
یکی از اصلی‌ترین عوامل درآمدزایی، گرفتن عوارض ساخت و ساز از مردم است، اما در سال‌های اخیر ـ به دلایل مختلف ـ میزان ساخت و ساز در شهر کاهش پیدا کرده و با آنکه خانه‌های فرسوده بسیاری در همین منطقه خودمان وجود دارد، اما شهروندان انگیزه‌ای برای تخریب و ساخت خانه‌های نوساز ندارند، این اوضاع آسیب‌های بسیاری همراه دارد، از افزایش معضل بافت فرسوده که بگذریم، یکی دیگر از مشکلات این شرایط، این است که میزان درآمدهای شهرداری هم کاهش می‌یابد و در ادامه، بودجه‌های عمرانی شهر کاهش پیدا می‌کند.
حتماً می‌دانید که شورای شهر چندی پیش تصویب کرد آنهایی که قصد ساخت و ساز دارند، می‌توانند از 25 درصد تخفیف ساخت و ساز بهره‌مند شوند، این خبر بهانه‌ای شد تا سراغ سرپرست معاونت شهرسازی منطقه برویم و با مهندس «غلامرضا نسوادرانی» در این باره گفت‌وگو کنیم تا ببینیم اوضاع ساخت و ساز در ششمین منطقه تهران چگونه است.
آقای مهندس، چندی پیش در خبرها آمد که شهرداری تهران طبق مصوبه شورای شهر قصد دارد به آنهایی که عوارض ساختمانی‌شان را تا 3 ماه آینده پرداخت کنند، 25 درصد تخفیف بدهد. این قانون با چه هدفی تصویب شده است؟ حتماً می‌دانید که در چند ماه اخیر، موضوع کاهش یافتن بودجه شهرداری به یک چالش بزرگ تبدیل شده است.
شهر تهران با توجه به وسعت و جمعیتی که دارد، نیازمند بودجه‌های فراوان است که باید بخش قابل‌توجهی از آن به وسیله شهروندان تامین شود. با توجه به آنکه بازار ساخت و ساز در تهران و به ویژه در منطقه ما که عنوان قلب پایتخت را یدک می‌کشد بسیار پایین است، این قانون تصویب شد تا انگیزه‌های مردمی برای ساخت و ساز بیشتر شود.
البته قانون دیگری هم به تصویب رسیده که در منطقه ما از اهمیت بالاتری برخوردار است، شهرداری قصد دارد به آنهایی که چک برگشتی دارند یا قصد تغییر کاربری دارند، 20 درصد تخفیف دهد، یعنی اگر کسی 100 میلیون تومان چک برگشتی نزد شهرداری داشته باشد، می‌تواند با واریز مبلغ 80 میلیون تومان حسابش را تسویه کند.
این تخفیف‌ها به مردم انگیزه می‌دهد. مثل اینکه این قوانین فقط 4 ماه اجرا می‌شود. درست است؟ بله، از زمان ابلاغ تا 4 ماه. به هر حال این کار از لحاظ اقتصادی مدیریت‌شهری را متضرر می‌کند. دلیل اجرای موقتش هم این است که واقعاً شرایط فعلی نگران‌کننده است و شهرداری قصد دارد کمی از بار مشکلات بکاهد.
اکنون کسی که می‌خواهد در منطقه 6 یک ساختمان 5 طبقه بسازد، با احتساب ارزش زمین و هزینه ساخت و ساز حدود 2 میلیارد و نیم گردش سرمایه خواهد داشت و حدود 7 درصد این رقم را به عنوان عوارض به شهرداری پرداخت می‌کند، این قانون هم برای مردم فایده خواهد داشت و هم در کوتاه مدت برای شهرداری.
اکنون میزان ساخت و ساز در منطقه ما چقدر است؟ طبیعی است که در مرکزی‌ترین منطقه تهران زمین مناسب برای احداث آپارتمان وجود نداشته باشد. تقریبا می‌توانیم بگوییم که منطقه 6 در تهران بی‌نظیر است، چون حدود 95 درصد بافتش به صورت تجاری و اداری شکل گرفته و امید ما به آن 5 درصد باقی مانده است که هنوز هم می‌تواند بستر فعالیت‌های عمرانی قرار بگیرد.
اکنون بیشترین حجم ساخت و ساز را در مناطق یک، 2، 4 و 5 شاهد هستیم. این مناطق با توجه به شرایط ویژه‌ای که دارند برای سرمایه‌گذاران جذاب‌تر هستند. البته واقعا می‌توانیم بگوییم در همه مناطق تهران غیر از 6، این اوضاع کم و بیش دیده می‌شود. در مناطق شمالی بازگشت سرمایه برای آنهایی که ساخت و ساز می‌کنند چشمگیر است، در مناطق دیگر هم زمین مناسب و بافت فرسوده برای انجام عملیات‌های عمرانی وجود دارد و همین به آنها رونق می‌دهد، اما در منطقه 6 این اوضاع وجود ندارد و همین کمی نگران‌کننده است.
یعنی ما اصلاً بافت فرسوده نداریم؟ به شکلی که در مناطق دیگر مطرح می‌شود خیر. با توجه به تجاری ـ اداری بودن بافت غالب منطقه، این مشکل به چشم نمی‌خورد، اما ساختمان فرسوده در منطقه وجود دارد و تعدادشان کم نیست. این ساختمان‌ها چقدر قدمت دارند؟ قدمت چندانی ندارند، اما عمر مفیدشان به پایان رسیده است.
متأسفانه در کشور ما عمر ساختمان‌ها بسیار پایین‌تر از استانداردهای جهانی است، یعنی اگر ساختمانی در کشورهای پیشرفته 100 سال عمر مفید داشته باشد، در کشور ما در نهایت 30 سال عمر مفید خواهد داشت. دلیلش چیست؟ عوامل بسیاری دست به دست هم دادند تا شرایط اینگونه رقم بخورد. متأسفانه مدیران شهر در طول سال‌های گذشته نظارت چندانی برای شیوه ساختوساز نداشتند.
مهم‌ترین مسأله برای آنها گرفتن عوارض بود نه کیفیت ساختمان. آنها نه بر کیفیت مصالح نظارت داشتند و نه بر شیوه اجرای آن. به همین دلیل شاهد آن هستیم که حتی ساختمان‌هایی که با مصالح خوب ساخته شده، به دلیل نقص در اجرا امروز باید تخریب شود. شاید برایتان جالب باشد بدانید که هنوز هم در صنعت شهرسازی برخی از کشورهای توسعه یافته، چوب یکی از مصالح اصلی است، به دلیل آنکه منابع طبیعی آهن در آن کشورها محدود است، حتی در همین شرایط هم می‌بینیم که خانه‌های چوبی آنها، مقاوم‌تر از خانه‌های آهنی ماست. کیفیت مصالح و شیوه اجرا 2 نکته مهم است برای بالا رفتن عمر مفید ساختمان‌ها.
مسأله‌ای که این روزها بسیار مورد تأکید شهرداری تهران است. یعنی امروز بر همه این مسائل نظارت می‌شود؟ صد در صد. ما نباید اشتباه گذشته‌ها را تکرار کنیم. امروز تست مصالح ساختمانی، نظارت بر شیوه اجرای پروژه و تاکید داشتن بر رعایت ضوابط ساخت و ساز در شهرداری حرف اول را می‌زند. شاید اگر در این حوزه کمی تساهل به خرج دهیم، ساختوساز افزایش پیدا کند و مشکل کمبود بودجه تاحدودی حل شود، ولی شهرداری به فکر تهران فرداست.
به طور مثال مبحث 19 که به اتلاف انرژی مربوط می‌شود، کاملاً جدی اجرا می شود، چون کارشناسان می‌گویند کشور با کاهش انرژی مواجه شده و باید برایش فکری کرد. به همین دلیل بر عایق‌بندی‌ها و موارد دیگری که در قانون ذکر شده نظارت داریم، حتی اگر این نظارت‌ها باعث کاهش ساخت و ساز در منطقه شود. در شرایط فعلی، بیشتر در کدام محله‌ها شاهد ساخت و ساز هستیم؟
در محله‌هایی که بافت مسکونی غالب دارند، مثل شهرک والفجر، کارگر شمالی و محله یوسف‌آباد. البته در همین محله‌ها نیز مشکلات فراوانی داریم. چه مشکلی؟ یکی از اصلی‌ترین انگیزه‌های سرمایه‌گذار برای ساخت و ساز در منطقه ما، احداث واحدهای تجاری است. شرایط منطقه طوری رقم خورده که بیشتر شهروندان قصد دارند با تخریب واحدهای مسکونی و احداث واحدهای تجاری، بازگشت سرمایه مطلوبی داشته باشند.
این شرایط، بافت مسکونی کوچک منطقه را تهدید می‌کند و به هیچ وجه مطلوب مدیریت شهری نیست. محله‌های مسکونی هویت منطقه ما هستند و باید حفظشان کنیم. به همین دلیل گاهی اوقات مجوز تغییر کاربری به سرمایه‌گذاران داده نمی‌شود و همین موضوع باعث کاهش درآمدهای شهرداری می‌شود.
اما شما در ابتدای مصاحبه گفتید شهرداری به آنهایی که قصد تغییر کاربری دارند، 20 درصد هم تخفیف می‌دهد. ماجرا چیست؟، بله، اما طبق طرح تفصیلی که چشم‌انداز منطقه را درآینده نشان می‌دهد، ما برای محله‌ها نسخه واحد نمی‌پیچیم. هر محله قوانین خاص خودش را دارد،
مثلاً در خیابان‌هایی مثل دکتر بهشتی، احمد قصیر، خیابان الوند و خیابان شهید مطهری که دیگر بافت مسکونی‌شان تقریباً تمام شده، هم مجوز تغییر کاربری می‌دهیم و هم 20 درصد تخفیف، اما در محله‌های ریزدانه و مسکونی‌نشین به هیچ وجه اجازه این تغییر کاربری را نخواهید داد.
البته 2 نکته را هم در همین بحث باید مورد اشاره قرار دهم؛ یکی این است که اصولاً سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند در معابر اصلی منطقه تغییر کاربری ایجاد کنند تا در کوچه‌های مسکونی. نکته دیگر هم این است که عوارض تغییر کاربری در منطقه یکسان نیست.
عوارض طبق شرایط هر محله تعیین می‌شود، یعنی عوارض تغییر کاربری دادن در خیابان احمد قصیر با میدان آرژانتین یک قیمت نیست. با آنهایی که این قوانین را جدی نگیرند و در محله‌های مسکونی واحدهای اداری تأسیس کنند، چه برخوردی می‌کنید؟
خوشبختانه با اجرای طرح ناحیه‌محوری در تهران، نظارت شهرداری بر محله‌ها بیشتر شده است. اتفاقاً این مشکل در برخی از محله‌های ما وجود دارد و مورد اعتراض شهروندان قرار گرفته است. تغییر کاربری دادن خانه مسکونی به واحد تجاری ـ اداری علاوه بر آنکه هویت محله‌ها را تهدید می‌کند، باعث ایجاد مزاحمت برای همسایه‌ها می‌شود. به هر حال میزان رفت و آمد در واحدهای اداری به هیچ وجه قابل قیاس با واحد مسکونی نیست. واحد اجرای احکام شهرداری با نظارت شبانه‌روزی، متخلف‌ها را شناسایی و جریمه می‌کند.
همشهری محله- 6
