تا اينجا ۵۰درصد كار پيش رفته است. طي‌كردن ۵۰درصد ديگر از مسير، راه و چاه خاص خود را دارد و بد نيست قبل از آغاز اين راه، دورنمايي از آن در ذهن داشته باشيد. خريد و فروش رسمي و ثبت سند يك ملك كار دشواري نيست اما قدم‌هايي بايد در اين مسير برداشت كه اگر جايي از آن دچار مشكل شويد، بايد متحمل صرف وقت و هزينه زيادي شويد. يادتان باشد ممكن است يك اعتماد بيجا و بيش از حد شما را به دام كلاهبرداران خريد و فروش مسكن بيندازد.
گام اول
مراجعه به بنگاه و دريافت كد رهگيري
خريدار و فروشنده به بنگاه معاملات املاك مراجعه مي‌كنند و اين نخستين گام براي معامله يك ملك است. مهم‌ترين نكته‌اي كه بايد در اين زمينه به آن دقت كرد آن است كه بنگاهي كه به آن مراجعه مي‌كنيد بنگاهي رسمي و معتبر باشد. در اين مرحله بايد مبايعه نامه‌اي بين خريدار و فروشنده تنظيم شود. اين مبايعه‌نامه وقتي ارزشمند و داراي اعتبار است كه داراي كد رهگيري باشد. اين كد رهگيري تأييد‌كننده اين است كه ملك مورد نظر تنها به يك نفر فروخته شده است. در واقع اين كد رهگيري نشان‌دهنده سالم‌بودن معامله انجام شده است. تنها بنگاه‌هايي قادر به ارائه كد رهگيري هستند كه به‌صورت قانوني فعاليت مي‌كنند. بنگاه‌هاي معاملاتي براي نوشتن مبايعه‌نامه هزينه‌اي را به‌عنوان دستمزد دريافت مي‌كنند.
گام دوم
مراجعه به دفتر ثبت و استعلام سند
وقت آن است كه با در دست‌داشتن مدارك لازم و مبايعه‌نامه تازه تنظيم شده به يكي از دفا‌تر اسناد رسمي مراجعه كنيد. با مراجعه به اين دفا‌تر كار استعلام ثبتي سند انجام مي‌شود. در اين مرحله وضعيت سند از نظر بودن در گرو بانك و يا ارگان‌هاي ديگر انجام مي‌شود. اينكه ملك در حال معامله، در طرح‌هاي ساخت و سازهاي شهري نبوده باشد هم در دفتر اسناد رسمي بررسي مي‌شود. ظاهرا استعلام‌هاي انجام شده در اين اداره به‌صورت اينترنتي انجام مي‌شود. با اين حال براي دريافت نتيجه نهايي اين استعلام‌ها به زماني حدود يك تا ۲ هفته نياز داريد. هزينه‌هاي مربوط به اين استعلام بر عهده صاحب سند است و در همان زمان مراجعه اوليه به دفتر اسناد رسمي دريافت مي‌شود.
گام سوم
عوارض نوسازي و پسماند شهرداري
ملك مورد معامله در هر منطقه‌اي از شهر كه قرار دارد صاحب آن بايد به شهرداري همان منطقه مراجعه كند. صاحب سند با در دست داشتن مدارك هويتي خود و ملك مورد نظر به شهرداري مراجعه مي‌كند تا عوارض نوسازي و پسماند را تسويه كند. مبلغ ناچيزي هم در قبضي كه بايد پرداخت شود بابت كمك به آموزش و پرورش دريافت مي‌شود. هزينه‌ها همان‌جا از صاحب سند دريافت مي‌شود و برگه مفاصاحساب در همان روز به‌دست صاحب سند مي‌رسد. روند اداري اين تسويه حساب در شهرداري ۲تا ۳ ساعت به طول مي‌انجامد. مبلغ مورد نظر بابت عوارض و نوسازي بسته به ملك مورد معامله، موقعيت آن و ارزش ملك دارد. خريد و فروش ملك در دفتر اسناد به ثبت نمي‌رسد مگر اينكه عوارض نوسازي و شهرسازي آن پرداخت شده باشد. در اين مرحله ملك هر بدهي ديگري به شهرداري داشته باشد تسويه مي‌شود.
گام چهارم
مفاصاحساب دارايي هم لازم است
نوبت به خان اداره دارايي مي‌رسد. بايد ماليات مربوط به ملك پرداخت و تسويه شود. در اين اداره ۳ روز مهمان هستيد. در روز اول مدارك مورد نياز را به اداره ماليات تحويل مي‌دهيد. روز دوم براي تعيين مقدار مالياتي كه بدهكار هستيد به اين اداره مراجعه و مبلغ ماليات را پرداخت مي‌كنيد. پرداخت ماليات معمولا در همان محل اداره و از طريق دستگاه‌هاي پرداخت الكترونيك امكان‌پذير است. اگر اين دستگاه‌ها به هر دليلي خراب بود بايد به نزديك‌ترين شعبه بانك‌ملي مراجعه كنيد و بعد سند پرداخت بانكي خود را به اداره ماليات ببريد. براي دريافت برگه مفاصاحساب ماليات بايد يك روز صبر كنيد. روز سوم مي‌توانيد اين برگه را از اداره ماليات دريافت كنيد و در كنار ديگر مدارك خود قرار دهيد.
گام پنجم
انتقال قطعي سند در دفترخانه
استعلام‌هاي لازم انجام شده و مدارك آماده انتقال سند است. بار ديگر سري به دفتر اسناد رسمي بزنيد. در اين مرحله هم خريدار و هم فروشنده با تمام مدارك مورد نياز حضور دارند. دو طرف معامله، شرح كلي‌اي از تسويه كامل مبلغ ملك و شرايط فروش خود به دفتر اسناد رسمي ارائه مي‌دهند. حالا كه معامله قطعي شده است بايد يك روز ديگر هم صبر كنيد. بنچاق در اين مدت تنظيم و اطلاعات مربوط به آن در سيستم شبكه‌اي اسناد رسمي به ثبت مي‌رسد. آخرين هزينه‌اي كه در اين مرحله پرداخت مي‌كنيد هزينه انتقال قطعي سند است.
هزينه‌هاي خريد و فروش
اولين هزينه‌اي كه در زمان خريد و فروش خانه بايد پرداخت شود هزينه مربوط به بنگاه املاك است. اين هزينه بابت حق دستمزد و همچنين ثبت كد رهگيري فروش ملك از دو طرف معامله دريافت مي‌شود. بنگاه‌دار‌ها اين هزينه‌ها را با حساب و كتاب خاص و نسبتا پيچيده خود انجام مي‌دهند اما در كل مقدار اين هزينه ارتباط مستقيمي با ارزش ملك مورد معامله دارد. معمولا حداقل يك‌و‌نيم درصد ارزش كل ملك به‌عنوان حق‌الزحمه از طرف بنگاه‌دار‌ها دريافت مي‌شود. ماليات و عوارض نوسازي و عوارض پسماند هر ملك هم بسته به نوع كاربري و وسعت ملك دارد و با بالا رفتن اين اعداد، اين مقدار هم بيشتر مي‌شود. ثبت قطعي سند حدود ۱۰۰ هزار تومان هزينه هم براي خريدار و هم براي فروشنده در بر دارد. بد نيست بدانيد كه هزينه‌هايي مثل مفاصا حساب شهرداري و دارايي و ماليات و استعلام سند ازجمله هزينه‌هايي است كه فروشنده بايد پرداخت كند. البته اين سكه مي‌تواند با توافق دو طرف روي ديگري هم داشته باشد و خريدار پرداخت‌كننده اين هزينه‌ها باشد.
مداركي كه لازم داريد
شناسنامه و كارت ملي طرفين معامله، نخستين مدركي است كه براي خريد و فروش يك ملك به آن نياز است. سند مالكيت، بنچاق ملك، گواهي پايان كار، گواهي پرداخت ماليات نقل و انتقال، استعلام ثبتي، كد پستي و كد ملي طرفين، كپي مبايعه‌نامه و يا قرارداد به همراه كد رهگيري ازجمله مدارك مورد نياز براي طي كردن مراحل كار انتقال قطعي سند يك ملك در دفترخانه است. اصل گواهي عدم‌خلاف ساختمان اگر بين مدارك موجود نباشد ثبت رسمي دچار مشكل مي‌شود. املاك اداري و تجاري علاوه بر اين مدارك به برگه مفاصا حساب عوارض مشاغل هم نياز دارند. بد نيست كه خريداران و فروشنده‌ها مداركي ازجمله گواهي تسويه‌حساب شارژ ساختمان و آخرين قبض‌هاي پرداخت شده مربوط به ملك را هم بين مدارك خود داشته باشند تا در زمان انجام معامله ملك و بعد از آن درگير مشكلاتي از اين دست نشوند.
نظر شما