پژوهشگران نیز احتمال می‌دهند که بخشی از پیکره کنونی بازار تهران، هسته اصلی شکل‌گیری آبادی تهران، پیش از دوره صفویه باشد. کارشناسان شهری و محققان تاریخ تهران، شکل‌گیری اصلی بازار را مرتبط به دوره صفویه می‌دانند و تأکید دارند که احیای بافت مسکونی بازار تهران به حفظ این سازه برجای مانده از قرن‌ها پیش کمک می‌کند.
بازار تهران که بخشی از آن به تخمین پژوهشگران، هسته اصلی آبادی گمنام تهران است اکنون به محلی برای دادوستد بسیار گسترده‌تر از گذشته تبدیل شده است. بافت مسکونی آن ، متروک و منجر به مهاجرت ساکنان آن شده و با تغییر کاربری بافت مسکونی بازار تهران به بافت متروک، زمینه گسترش انبارهای کالا بیشتر شده است.
در برآوردی که چندسال پیش و به‌منظور تدوین طرح بهسازی، نوسازی و تجهیز بازار تهران انجام شد، گزارش‌های تحقیقی نشان داد که فعالیت واحدهای اقتصادی در بازار تهران بدون گسترش کالبدی این محدوده از شهر تهران، به‌طور مداوم تکثیر شده است. تنها در یکی از برآوردهای مطالعات توسعه‌ای بازار تهران مشخص شد که تعداد واحدهای فعالیتی بازار از سال59 تا سال 83 طی بیش از 2دهه، 2برابر شده و تعداد این واحدها از 19607 به 37665 واحد رسید. به موجب پژوهش‌های انجام شده، بخشی از این افزایش به‌دلیل تقسیم‌شدن واحدهای بزرگ‌تر به واحدهای کوچک‌تر بوده و بخشی دیگر نیز به‌دلیل استقرار فعالیت‌ها به‌ویژه در بخش تولیدی و انبارداری در واحدهای فرسوده مسکونی و البته ایجاد پاساژ صورت گرفته است.
داستان تکامل
روند شکل‌گیری و تکامل بازار تهران براساس آنچه در تاریخ شکل‌گیری بازار آمده است به 7دوره زمانی مربوط می‌شود. دوره نخست، مربوط به زمانی است که روستای گمنامی در شمال ری به نام تهران شکل گرفت و تا زمان احداث باروی شاه طهماسب صفوی به دور آن ادامه یافت. دوره دوم تکامل بازار تهران مربوط به زمانی است که شاه طهماسب صفوی سلطنت یافته بود و تا زمان انتخاب تهران به‌عنوان پایتخت ادامه داشت.
در این دوره برخلاف دوره نخست که بازار تهران تنها مکانی برای تخلیه بار و فروش آن بود، ساخت پیکره اصلی بازار در مسیر ارگ به دروازه شاه عبدالعظیم شروع شد و در همین دوره نیز 4 بازار لباف‌ها، سراج‌ها، کرجی‌دوزها و لعل‌چی‌گرها بنا شد. در این دوره، سبزه‌میدان کنونی به‌عنوان مکانی برای کاشت سبزیجات در حدفاصل ارگ و راسته اصلی بازار قرار داشت و محله ارمنی‌نشین بازار به همراه کلیسای طاطاووس نیز تا پیش از انتخاب تهران به‌عنوان پایتخت در همین دوره دوم تکامل بازار تهران ایجاد شد. دوره سوم تکامل بازار از هنگام انتخاب تهران به‌عنوان پایتخت تا به سلطنت رسیدن فتحعلیشاه قاجار است که از مسجدجامع تا چهار بازار صفوی امتداد یافت و میدان‌های جدید مال فروشی، بارفروشی و کاه‌فروشی در جنوب بازار سیداسماعیل و بازار بزازها از بازار لب خندق تا دروازه محمدیه و گذر لوطی صالح شکل گرفت و بازار یکی از محله‌های اصلی تهران شد.
در دوره چهارم که تا زمان به‌قدرت رسیدن ناصرالدین شاه ادامه داشت، بازار به سمت شمال و شمال غرب توسعه یافت و عناصر ساختاری همچون چهارسوق بزرگ و کوچک به‌دلیل اهمیت تقاطع راسته‌ها ایجاد شد و ساخت مسجدشاه، بازار پالان دوزها، بازار چهل تن، خان‌ها و حجره‌ها و تکایا درون بازار انجام شد. در دوره پنجم، از زمان ناصرالدین شاه تا تخریب باروی طهماسبی، دادوستد و واردات کالا به بازار موجب آرامش نسبی در ایجاد بخش‌های جدید بازار شد. در این دوره البته صنف جواهرفروش‌ها، زرگرها، کفش‌دوزها، سراج‌ها و فرش‌فروش‌ها نیز بازارهای تخصصی خود را در این دوره شکل دادند. احداث باروی ناصری به‌عنوان باروی دوم تهران تا پایان دوره قاجاریه، ششمین دوره توسعه بازار است. در این دوره مسجدجامع، بازار بین الحرمین و مجموعه مروی تکمیل شد. همچنین امتداد بازار به درون محله‌های مسکونی نفوذ بیشتری یافت و به میدان امین‌السلطان و حاشیه گذرهای جنوبی و امتدادهای همجوار ارگ، بازارچه قوام‌الدوله و بازارچه کربلایی عباسعلی رسید.
شروع حکومت دوم پهلوی در ایران تا سال1320 نیز منجر به پدید آمدن چهارخیابان اصلی بوذرجمهری، سیروس، مولوی و خیام به دور بازار تهران شد تا با قطع امتدادهای پیوسته راسته‌های بازار، هفتمین دوره از تغییرات ایجاد شده در بازار تهران شکل بگیرد. بازار لب‌خندق، بازار مرغ‌فروش‌ها و توتون‌فروش‌ها نیز به‌دلیل همین مداخله از میان رفتند و لباف‌ها، کرجی‌دوزها و نعل‌چی‌گرها نیز تغییر کاربری دادند. مداخله دوره پهلوی دوم در بازار تهران با قطع امتدادهای بازار با ایجاد خیابان‌های اصلی، سرزندگی بازار را از بین برد و برخی فعالیت‌ها را نیز به دوسوی خیابان‌های نوساز کشاند. از همین دوره به بعد حدود محله بازار تثبیت و مداخلات دیگری درون بازار نمایان شد.
کاهش روند سکونت
افزایش میزان فعالیت واحدها در بازار تهران به موجب مطالعات صورت گرفته، نشان از کاهش بافت مسکونی بازار و رشد منفی آن به 6 درصد دارد. براین اساس بسیاری از بافت‌های مسکونی در بازار تهران طی سال‌های اخیر تبدیل به انبار کالا شده که با درنظرگرفتن بافت تاریخی موجود در بازار تهران و قدمت تاریخی احداث بناها، تبدیل شدن ساختمان‌های تاریخی به انبارکالاهای بازرگانی یا کارگاه‌های تولیدی دور از ذهن نیست و مدیران شهری و حتی کارشناسان محدوده‌های تاریخی نیز نسبت به این موضوع هشدار داده و از کاهش میزان بافت قابل سکونت در بازار تهران انتقاد می‌کنند. کارشناسان شهرسازی و مدیران شهری نیز بر این موضوع تأکید دارند که بازار تهران به‌دلیل پیشینه تاریخی آن نیازمند ساماندهی مناسب است. گسترش زیاد فعالیت‌های مربوط به انبارداری به‌ویژه در بخش جنوبی و استقرار فعالیت‌های آلاینده و خطرناک در واحدهای مسکونی فرسوده که موجب به حاشیه رانده شدن فعالیت مسکونی در بازار تهران شده است همگی بیانگر کاهش روند سکونت در بازار تهران و تهدید انبارداری در این بافت تاریخی از شهر است.
نتیجه ارزیابی‌ها از مطالعات میدانی صورت گرفته همچنین نشان می‌دهد که از سال 73تعداد انبارهای موجود در بازار تهران در یک پروسه 10ساله از 99 واحد به 7769 واحد افزایش یافته و علاوه براین، طی این مدت ماشین آلات تولیدی نیز در واحدهای نامقاوم و فرسوده بازار تهران مستقر شده‌اند. اگرچه با فعالیت‌های انجام شده از سوی سازمان ساماندهی مشاغل مزاحم شهرداری تهران و تشکیل شهرک‌های کارگاهی در محدوده ساوه و خاوران در تهران برخی مشاغل آلاینده یا مزاحم در بازار تهران منتقل شده و از میزان انبارهای مواد شیمیایی یا کاغذ در بازار تهران کاسته شده ولی، مطالعات نشان می‌دهد که بازار تهران همچنان نیازمند ساماندهی و احیای بافت مسکونی در برخی محلات آن است.
پلاک‌ها سخن می‌گویند
در مطالعاتی که پیش‌تر و به‌منظور تدوین طرح بهسازی، نوسازی و تجهیز بازار تهران از سوی کارشناسان صورت گرفته است مشخص شد که تا 6سال پیش تنها 13 درصد از کل پلاک‌های ثبت شده در بازار تهران کاربری مسکونی داشته‌اند که با روند موجود در بازار و رشد منفی سکونت در این محدوده تاریخی از شهر به‌نظر می‌رسد اکنون از این میزان کاسته شده و برخی از همین 13 درصد پلاک‌های مسکونی نیز تبدیل به انبار کالا شده است. مطالعات نشان داد که 29 درصد از کل کاربری پلاک‌های موجود در بازار تهران کاربری کارگاهی و یا انبار داشته‌اند.
تا سال 83 از مساحت 1117647 متر مربعی بازار تهران که دارای 4165 پلاک بوده است تنها 98231 مترمربع شامل 555 پلاک کاربری مسکونی داشته که به گفته کارشناسان این میزان در سال‌های اخیر نیز با کاهش روبه‌رو شده است، این درحالی است که بخش تجاری بازار تهران 2088 پلاک با وسعت 454346 مترمربع از کل بازار را به‌خود اختصاص داده بود و از مساحت کل بازار نیز 183592 مترمربع مشتمل بر 934 پلاک کاربری کارگاهی داشته که اکنون بسیاری از این تعداد نیز کاربری انبار یافته است.آن‌زمان مشخص شد که تنها 265 پلاک کاربری انبار داشته که سهم آن از میزان کل مساحت بازار تهران 72466 مترمربع بوده است. اگرچه گزارش‌هایی مبنی بر توسعه انبارها در بازار منتشر شده است ولی همان زمان نیز گزارش مطالعات و الگوی توسعه بازار تهران نشان داد که حدود 12 درصد از سطح کل بازار تهران معادل 126320 مترمربع از کل بازار تهران دستخوش تخریب و نوسازی قرار گرفت.
